Die Immobilie im Scheidungsfall
Woran Selbständige bei Übertragung von Immobilienbesitz denken sollten
Von Dr. iur. Johannes Wewers, CelleLassen sich die Ehegatten scheiden, wird auf Antrag der Zugewinnausgleich durchgeführt. Da dieser auf Geld gerichtet ist, muss der Eigentümer der Immobilie seinem Ehegatten das Objekt in Höhe der Hälfte des Verkehrswerts ausgleichen. Zwar wird der jeweilige Zugewinn unter Berücksichtigung sämtlicher Vermögenswerte und unter Abzug etwaigen Anfangsvermögens ermittelt. Dies ändert aber nichts daran, dass der häufig weniger vermögende Ehegatte rechtlich einen hälftigen Ausgleich leisten muss, wozu er wirtschaftlich oft nicht in der Lage ist. Gegen den Willen dieses Eigentümers besteht zudem in der Regel kein Anspruch darauf, die Immobilie zurückzuerhalten.
Die Situation verschärft sich noch, wenn die Ehegatten Gütertrennung vereinbart haben. Im Scheidungsfall steht dem übertragenden Ehegatten dann nicht einmal ein Zugewinnausgleichsanspruch gegen den Ehegatten zu, der das Alleineigentum am Familienheim (be-)hält. Die Gütertrennung hat zudem nachteilige Auswirkungen im Erbfall, da sich der Erbteil des überlebenden Ehegatten dann nicht wie im gesetzlichen Güterstand um ein Viertel erhöht. Daher ist in der Regel die modifizierte Zugewinngemeinschaft der Gütertrennung vorzuziehen, wonach bestimmte Teile des Vermögens aus der Ermittlung des Zugewinns ausgenommen werden können.
Bleibt das Familienheim dem Zugewinnausgleich unterworfen, sichert sich der übertragende Ehegatte bei Scheitern der Ehe zumindest rechtlich einen Anspruch auf hälftigen Ausgleich seiner Immobilie in Geld. Das Objekt selbst bleibt dem Zugriff der Gläubiger entzogen. Ein etwaiger Zugewinnausgleichsanspruch ist aber unter bestimmten Bedingungen pfändbar. Steht also das Schutzinteresse gegenüber Dritten im Vordergrund, sollte neben der Übertragung die Immobilie aus der Zugewinnsystematik ausgenommen werden.
Steht die Sicherung des Objekts im Scheidungsfall im Vordergrund, sollte sich der übertragende Ehegatte die Rückübertragung des Immobilienbesitzes für den Scheidungsfall vorbehalten. Der Rückübertragungsanspruch stellt dann allerdings einen Vermögenswert im Zugewinn dar, der im Scheidungsfall ausgeglichen werden muss. Der Vorbehalt der Rückübertragung kann daher mit der Herausnahme des Objekts aus dem Zugewinn kombiniert werden. Dann entsteht kein Streit über den Wert des Rückübertragungsanspruchs, der häufig nur durch ein von beiden Seiten akzeptiertes Sachverständigengutachten geklärt werden kann.
Ein notarieller Rückübertragungsanspruch ändert allerdings nichts an der durch das Grundbuch gesicherten Eigentümerstellung des erwerbenden Ehegatten, der frei über den Grundbesitz verfügen kann. Der Rückübertragungsanspruch sollte daher durch eine Vormerkung im Grundbuch gesichert werden.
Der Zugriff von dritter Seite lässt sich mit einem Rückübertragungsvorbehalt nicht vollständig ausschalten, da die Gläubiger im Scheidungsfall diesen Anspruch verwerten können. Die Vereinbarung der Rückübertragung für den Scheidungsfall und Herausnahme des Objekts aus dem Zugewinn bietet jedoch während intakter Ehe Schutz vor Zugriff von dritter Seite. Von Pauschallösungen kann allerdings nur abgeraten werden, da jede Lebenssituation nach individuellen Lösungen verlangt.
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