Die optimale Rechtsform bei Immobilienbesitz

Die Wahl der optimalen Rechtsform bei Immobilienvermögen hängt stark von der jeweiligen persönlichen Situation des Investors oder der Investoren ab. Je nachdem, wie umfangreich das Vermögen ist, ob Privat- oder Betriebsvermögen vorliegt oder welches Anlageziel erreicht werden soll – Kapitalanlage oder Vermögensaufbau –, gibt es unterschiedliche Lösungswege.

Grundsatz der Trennung der Vermögenssphären sowie der Trennung von Vermögen und Risiken

Der Erwerb und die Vermietung von Grundstücken zählen im steuerlichen Sinne regelmäßig als private Vermögensverwaltung. Die Überschüsse der Mieteinnahmen über die Werbungskosten sind steuerliche Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Wenn eine Immobilie nach einer Behaltensfrist von mindestens zehn Jahren veräußert wird, bleibt der Gewinn nach der derzeitigen Rechtslage steuerfrei. Wie lange dies noch Bestand haben wird, ist unklar. In Österreich erfolgte bereits zum 01.04.2012 die Abschaffung der steuerfreien Veräußerung nach zehn Jahren.

Hingegen liegt ein Gewerbebetrieb vor, wenn nicht mehr die langfristige Erzielung von Miet­einnahmen im Vordergrund steht, sondern die Realisierung von Wertsteigerungen durch Grund­stücks­verkäufe, ähnlich einem Immo­bilien­händler. Nach der Recht­sprechung liegt ein solcher „gewerblicher Grundstücks­handel“ vor, wenn inner­halb von fünf Jahren mehr als drei Objekte veräußert werden. Die Ab­grenz­ung ist aber im Einzelfall schwierig und wird oft erst im Nachhinein bei einer Betriebs­prüfung erkannt. Trotz umfangreicher Rechts­prechung ist die Ab­grenz­ung zur Vermögens­verwaltung sehr oft eine Grat­wanderung, deren Aus­gang nicht mit der nötigen Rechts­sicherheit vorher­gesagt werden kann. Daher sollte ent­weder von vornherein ein Gewerbe­betrieb ausgeübt werden oder eine Veräußerung nur nach gründlicher Abwägung und fachlicher Beratung durchgeführt werden.

Weiterhin gibt es auch bei Immobilien starke Risiko­unterschiede. Ziel sollte es also sein, Immobilien mit niedrigem Risiko als Vermögensverwaltung zu behandeln und damit die Chance auf eine spätere steuerfreie Veräußerung zu bewahren und diese von Risiken aus anderen Immobilien zu trennen. Vor dem Hintergrund dieser Zielstellung – Erzielung einer hohen Nach­steuer­rendite im Gesamtzeitraum zwischen Erwerb und Veräußerung sowie der Trennung riskanter Immobilien vom übrigen Vermögen – erfolgt die nachfolgende Dar­stellung einiger typischer Konstellationen bei Immobilienbesitz. Bei Aussagen zu Steuer­belastungs­vergleichen wird hier vereinfacht der Spitzensteuersatz inkl. Soli­dari­täts­zu­schlag ohne Kirchensteuer und ohne Spitzenbelastung mit Gewerbe­steuer an­genom­men.

Kleine Vermögen zur langfristigen Kapitalanlage oder zum Vermögensaufbau als Alleineigentümer

Bei kleineren Vermögen (z. B. einige wenige Eigen­tums­wohnungen) werden die Immo­bilien regelmäßig im Privatvermögen gehalten. Eine besondere Rechtsform ist hier nicht erforderlich. Bei mehreren Investoren liegt regelmäßig – manchmal auch ohne dass die Gesellschafter das konkret wissen – eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) vor. Sofern daneben noch ein Gewerbebetrieb besteht, muss aber auf eine strikte Trennung der Vermögenssphären geachtet werden, insbesondere wenn die Immobilien als Ge­schäfts­grund­stück für den eigenen Betrieb mitgenutzt werden. Hier kann das steuer­liche Ziel nur sein, einen hohen Anteil laufender Betriebsausgaben und gleichzeitig einen niedrigen Anteil am Veräußerungserlös zu erreichen. Eine Vermögenstrennung wird in den meisten Fällen unterbleiben, da die Kosten den Nutzen merklich übersteigen dürften.

Größere Vermögen zur langfristigen Kapitalanlage

Eine langfristige Kapital­anlage wird hier typisierend verstanden, wenn der Immo­bilien­erwerb mit einem hohen Eigen­kapital­anteil finanziert wird und eine hohe Nach­steuer­rendite – auch unter Ausnutzung von Sonderabschreibungen etc. – erzielt werden soll. Bei größerem Immobilienvermögen – z. B. mehreren Mehrfamilienhäusern –, bei dem das langfristige Behalten im Bestand im Vordergrund steht, empfiehlt es sich, diese in einer haftungsbeschränkten Personengesellschaft (z. B. GmbH & Co. KG) zu halten. Hier kann auch eine vermögensverwaltende „Ein-Mann-Gesellschaft“ gestaltet werden. Steuerlich wird das Einkommen dieser Gesellschaft den Gesellschaftern zugerechnet.

Wenn also Sonderabschreibungen bei Denkmälern oder Objekten in Sanierungsgebieten anfallen, mindern diese die persönliche Einkommensteuer der Gesellschafter. Positive Ein­künfte unterliegen beim Gesellschafter der Einkommensteuer mit seinem persönlichen Steuersatz (maximal 47,5 %). Bei vermögensverwaltenden Gesellschaften ist jedoch zu beachten, dass bereits durch geringe gewerbliche Einnahmen – z. B. aus dem Betrieb einer Dachphotovoltaikanlage – die gesamte Gesellschaft zu einem gewerblichen Betrieb wird.

Der Vorteil einer solchen Gestaltung liegt darin, dass die Vorteile der steuerlichen Vermögensverwaltung mit der Risikoreduzierung haftungsbeschränkter Gesellschaften kombiniert werden. Nachteilig wirken sich höhere Verwaltungskosten aus.

Größere Vermögen zum Vermögensaufbau

Als Immo­bilien­investitionen zum Ver­mögens­aufbau wird hier verstanden, wenn die Finanzierung mit wenig Eigen­kapital und einer hohen Fremdkapitalquote erfolgt. Es sollen Überschüsse auch aus der Veräußerung von Immobilien erzielt werden.

Bei der Veräußerung von Grundstücken aus dem Privatvermögen ist immer auch das Vorliegen eines gewerblichen Grundstückshandels zu prüfen. Dieses Risiko kann umgangen werden, wenn eine Rechtsform gewählt wird, die nicht unmittelbar auf die persönliche Ebene der Investoren wirkt. Dies wird z. B. bei allen Kapitalgesellschaften (GmbH, Aktiengesellschaft) oder einer Stiftung erreicht. Die steuerliche Gesamtbelastung einer Kapitalgesellschaft ist zum großen Teil abhängig vom Hebesatz der jeweilige Stadt oder Gemeinde. Bei einem Hebesatz von 450, wie z. B. in der Stadt Halle (Saale), beträgt die Gesamtsteuerbelastung 32,9 %. Gegenüber dem Spitzensteuersatz natürlicher Personen von 47,5 % ergibt sich eine um 14,6 %-Punkte niedrigere Steuerlast.

Diese Differenz kann z. B. für eine höhere Tilgung oder als Aufbau von Eigenkapital für weitere Investitionen verwendet werden. Wenn die Gesellschaft dann ausschließlich eigene Grundstücke im Sinne einer Vermietung und Verpachtung verwaltet, fällt die Gewerbesteuer komplett weg. Dadurch erhöht sich der Liquiditätsvorteil noch einmal erheblich, da die steuerliche Gesamtbelastung dann nur noch 15,8 % beträgt. Allerdings sind bei Kapitalgesellschaften auch Veräußerungsgewinne zu versteuern.

Sofern die erwirtschafteten Gewinne jedoch gleich wieder an die Gesellschafter ausgeschüttet werden sollen, empfiehlt sich diese Gestaltung nur bedingt, da auf die Ausschüttungen nochmals Kapitalertragsteuer von 26,4 % fällig wird.

Belastungsvergleich: angenommener Gewinn von 50 TEuro p. a. und Ver­äußer­ungs­gewinn von 100 TEuro nach zehn Jahren, keine laufenden Entnahmen/Ausschüttungen

Fazit

Wenn Immobilien ein wichtiger Anteil am Gesamtvermögen sind oder werden sollen, sollte die Möglichkeit der vorgenannten Gestaltungswege geprüft werden. Insbesondere zum Vermögensaufbau bieten Kapitalgesellschaften in der Verbindung von niedrigeren Steuern und Verzicht auf Ausschüttungen enormes Potenzial. Pauschale Entscheidungen sind hier wegen der hohen Komplexität allerdings nicht möglich. Je nach Ausgangssituation und Zielvorstellungen ist die jeweils geeignetste wirtschaftliche Gestaltung unter Be­rück­sich­ti­gung steuer­licher „Nebenbedingungen“ zu suchen.