Die optimale Rechtsform bei Immobilienbesitz
Von Dipl.-Kfm. Andreas Häßler, Halle (SaaleGrundsatz der Trennung der Vermögenssphären sowie der Trennung von Vermögen und Risiken
Der Erwerb und die Vermietung von Grundstücken zählen im steuerlichen Sinne regelmäßig als private Vermögensverwaltung. Die Überschüsse der Mieteinnahmen über die Werbungskosten sind steuerliche Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Wenn eine Immobilie nach einer Behaltensfrist von mindestens zehn Jahren veräußert wird, bleibt der Gewinn nach der derzeitigen Rechtslage steuerfrei. Wie lange dies noch Bestand haben wird, ist unklar. In Österreich erfolgte bereits zum 01.04.2012 die Abschaffung der steuerfreien Veräußerung nach zehn Jahren.
Hingegen liegt ein Gewerbebetrieb vor, wenn nicht mehr die langfristige Erzielung von Mieteinnahmen im Vordergrund steht, sondern die Realisierung von Wertsteigerungen durch Grundstücksverkäufe, ähnlich einem Immobilienhändler. Nach der Rechtsprechung liegt ein solcher „gewerblicher Grundstückshandel“ vor, wenn innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Objekte veräußert werden. Die Abgrenzung ist aber im Einzelfall schwierig und wird oft erst im Nachhinein bei einer Betriebsprüfung erkannt. Trotz umfangreicher Rechtsprechung ist die Abgrenzung zur Vermögensverwaltung sehr oft eine Gratwanderung, deren Ausgang nicht mit der nötigen Rechtssicherheit vorhergesagt werden kann. Daher sollte entweder von vornherein ein Gewerbebetrieb ausgeübt werden oder eine Veräußerung nur nach gründlicher Abwägung und fachlicher Beratung durchgeführt werden.
Weiterhin gibt es auch bei Immobilien starke Risikounterschiede. Ziel sollte es also sein, Immobilien mit niedrigem Risiko als Vermögensverwaltung zu behandeln und damit die Chance auf eine spätere steuerfreie Veräußerung zu bewahren und diese von Risiken aus anderen Immobilien zu trennen. Vor dem Hintergrund dieser Zielstellung – Erzielung einer hohen Nachsteuerrendite im Gesamtzeitraum zwischen Erwerb und Veräußerung sowie der Trennung riskanter Immobilien vom übrigen Vermögen – erfolgt die nachfolgende Darstellung einiger typischer Konstellationen bei Immobilienbesitz. Bei Aussagen zu Steuerbelastungsvergleichen wird hier vereinfacht der Spitzensteuersatz inkl. Solidaritätszuschlag ohne Kirchensteuer und ohne Spitzenbelastung mit Gewerbesteuer angenommen.
Kleine Vermögen zur langfristigen Kapitalanlage oder zum Vermögensaufbau als Alleineigentümer
Bei kleineren Vermögen (z. B. einige wenige Eigentumswohnungen) werden die Immobilien regelmäßig im Privatvermögen gehalten. Eine besondere Rechtsform ist hier nicht erforderlich. Bei mehreren Investoren liegt regelmäßig – manchmal auch ohne dass die Gesellschafter das konkret wissen – eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) vor. Sofern daneben noch ein Gewerbebetrieb besteht, muss aber auf eine strikte Trennung der Vermögenssphären geachtet werden, insbesondere wenn die Immobilien als Geschäftsgrundstück für den eigenen Betrieb mitgenutzt werden. Hier kann das steuerliche Ziel nur sein, einen hohen Anteil laufender Betriebsausgaben und gleichzeitig einen niedrigen Anteil am Veräußerungserlös zu erreichen. Eine Vermögenstrennung wird in den meisten Fällen unterbleiben, da die Kosten den Nutzen merklich übersteigen dürften.
Größere Vermögen zur langfristigen Kapitalanlage
Eine langfristige Kapitalanlage wird hier typisierend verstanden, wenn der Immobilienerwerb mit einem hohen Eigenkapitalanteil finanziert wird und eine hohe Nachsteuerrendite – auch unter Ausnutzung von Sonderabschreibungen etc. – erzielt werden soll. Bei größerem Immobilienvermögen – z. B. mehreren Mehrfamilienhäusern –, bei dem das langfristige Behalten im Bestand im Vordergrund steht, empfiehlt es sich, diese in einer haftungsbeschränkten Personengesellschaft (z. B. GmbH & Co. KG) zu halten. Hier kann auch eine vermögensverwaltende „Ein-Mann-Gesellschaft“ gestaltet werden. Steuerlich wird das Einkommen dieser Gesellschaft den Gesellschaftern zugerechnet.
Wenn also Sonderabschreibungen bei Denkmälern oder Objekten in Sanierungsgebieten anfallen, mindern diese die persönliche Einkommensteuer der Gesellschafter. Positive Einkünfte unterliegen beim Gesellschafter der Einkommensteuer mit seinem persönlichen Steuersatz (maximal 47,5 %). Bei vermögensverwaltenden Gesellschaften ist jedoch zu beachten, dass bereits durch geringe gewerbliche Einnahmen – z. B. aus dem Betrieb einer Dachphotovoltaikanlage – die gesamte Gesellschaft zu einem gewerblichen Betrieb wird.
Der Vorteil einer solchen Gestaltung liegt darin, dass die Vorteile der steuerlichen Vermögensverwaltung mit der Risikoreduzierung haftungsbeschränkter Gesellschaften kombiniert werden. Nachteilig wirken sich höhere Verwaltungskosten aus.
Größere Vermögen zum Vermögensaufbau
Als Immobilieninvestitionen zum Vermögensaufbau wird hier verstanden, wenn die Finanzierung mit wenig Eigenkapital und einer hohen Fremdkapitalquote erfolgt. Es sollen Überschüsse auch aus der Veräußerung von Immobilien erzielt werden.
Bei der Veräußerung von Grundstücken aus dem Privatvermögen ist immer auch das Vorliegen eines gewerblichen Grundstückshandels zu prüfen. Dieses Risiko kann umgangen werden, wenn eine Rechtsform gewählt wird, die nicht unmittelbar auf die persönliche Ebene der Investoren wirkt. Dies wird z. B. bei allen Kapitalgesellschaften (GmbH, Aktiengesellschaft) oder einer Stiftung erreicht. Die steuerliche Gesamtbelastung einer Kapitalgesellschaft ist zum großen Teil abhängig vom Hebesatz der jeweilige Stadt oder Gemeinde. Bei einem Hebesatz von 450, wie z. B. in der Stadt Halle (Saale), beträgt die Gesamtsteuerbelastung 32,9 %. Gegenüber dem Spitzensteuersatz natürlicher Personen von 47,5 % ergibt sich eine um 14,6 %-Punkte niedrigere Steuerlast.
Diese Differenz kann z. B. für eine höhere Tilgung oder als Aufbau von Eigenkapital für weitere Investitionen verwendet werden. Wenn die Gesellschaft dann ausschließlich eigene Grundstücke im Sinne einer Vermietung und Verpachtung verwaltet, fällt die Gewerbesteuer komplett weg. Dadurch erhöht sich der Liquiditätsvorteil noch einmal erheblich, da die steuerliche Gesamtbelastung dann nur noch 15,8 % beträgt. Allerdings sind bei Kapitalgesellschaften auch Veräußerungsgewinne zu versteuern.
Sofern die erwirtschafteten Gewinne jedoch gleich wieder an die Gesellschafter ausgeschüttet werden sollen, empfiehlt sich diese Gestaltung nur bedingt, da auf die Ausschüttungen nochmals Kapitalertragsteuer von 26,4 % fällig wird.
Natürliche Person oder Personengesellschaft | Kapitalgesellschaft | |||
---|---|---|---|---|
steuerpflichtiger Verkauf | steuerfreier Verkauf | mit Gewerbesteuer | ohne Gewerbesteuer | |
Gewinn Jahre 1 bis 10 jeweils 50 TEuro | 500,0 TEuro | 500,0 TEuro | 500,0 TEuro | 500,0 TEuro |
Steuerbelastung laufender Gewinn | 237,4 TEuro | 237,4 TEuro | 164,6 TEuro | 79,1 TEuro |
Veräußerungsgewinn nach 10 Jahren | 100,0 TEuro | 100,0 TEuro | 100,0 TEuro | 100,0 TEuro |
Steuerbelastung Veräußerungsgewinn | 47,5 TEuro | 0,0 TEuro | 32,9 TEuro | 15,8 TEuro |
Gesamtüberschuss nach Steuern | 315,2 TEuro | 362,6 TEuro | 402,5 TEuro | 505,1 TEuro |
Gesamtsteuerbelastung | 284,9 TEuro | 237,4 TEuro | 197,6 TEuro | 95,0 TEuro |
Steuerquote | 47,5 % | 39,6 % | 32,9 % | 15,8 % |
Belastungsvergleich: angenommener Gewinn von 50 TEuro p. a. und Veräußerungsgewinn von 100 TEuro nach zehn Jahren, keine laufenden Entnahmen/Ausschüttungen
Fazit
Wenn Immobilien ein wichtiger Anteil am Gesamtvermögen sind oder werden sollen, sollte die Möglichkeit der vorgenannten Gestaltungswege geprüft werden. Insbesondere zum Vermögensaufbau bieten Kapitalgesellschaften in der Verbindung von niedrigeren Steuern und Verzicht auf Ausschüttungen enormes Potenzial. Pauschale Entscheidungen sind hier wegen der hohen Komplexität allerdings nicht möglich. Je nach Ausgangssituation und Zielvorstellungen ist die jeweils geeignetste wirtschaftliche Gestaltung unter Berücksichtigung steuerlicher „Nebenbedingungen“ zu suchen.