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Vermögensnachfolge im Familien-Pool

Steuergünstige Übertragung von Immobilien im Familienverbund

Von Stefan Buschmann, Hamburg | Tobias Hölter, Hamburg

Das Erbschaft- und Schenkungsteuergesetz ist permanenten Änderungen unterworfen, auch 2016 wird es durch das Urteil des Bundesverfassungsgerichts aus dem Jahre 2014 zu einer Anpassung der derzeit bestehenden Regelungen kommen. Unverändert bleiben wird aber die grundsätzliche Struktur, nach der Betriebsvermögen steuerlich entlastet wird, übri­ges Vermögen – z. B. Immobilien oder Wertpapiere – dagegen i. d. R. mit dem vollen Wert der Besteuerung unterliegt. Vor diesem Hintergrund gibt es regelmäßig Bestrebungen, das übrige Vermögen in ein Betriebsvermögen zu überführen, um eine steuerliche Entlastung zu erreichen. Der Gewinn aus der Veräußerung von Immobilien aus einem (erbschaftsteuerlich begünstigten) Betriebsvermögen ist allerdings der Einkommensteuer zu unterwerfen. Vor diesem Hintergrund sind Überlegungen anzustellen, auf welche andere Weise z. B. Immobilien durch entsprechende Gestaltung steueroptimiert auf die nachfolgende Generation übertragen werden können.

Seit der Reform des Erbschaftsteuergesetzes 2009 erfolgt die Besteuerung von Grundstücksübertragungen auf der Basis von Werten, die dem tatsächlichen (Marktwert) sehr stark angenähert sind. Hierdurch kommt es bei der Übertragung von Immobilienvermögen auch bei Ausschöpfung des Freibetrags für Schenkungen/Erbschaften der Eltern zugunsten ihrer Kinder i. H. v. 400 000 Euro schnell zu steuerpflichtigen Übertragungen. Das gilt bei größeren Immobilienvermögen selbst dann, wenn man berücksichtigt, dass dieser Freibetrag alle 10 Jahre neu „aufgeladen“ werden kann, dass also alle 10 Jahre Vermögen mit einem Wert bis zu 400 000 Euro steuerfrei von einem Elternteil auf ein Kind übertragen werden kann.

Bei frühzeitiger Planung lassen sich durch die Ausschöpfung der Freibeträge im Zehn-Jahres-Zeitraum durchaus relevante Immobilienvermögen auf die nächste Generation übertragen. Eine solche Vorgehensweise stößt aber an ihre Grenzen, wenn sehr große Immobilienvermögen übertragen werden sollen oder wenn sich die Einheiten der Immobilie nicht in „Portionen“ von 400 000 Euro bzw. 800 000 Euro teilen lassen. In einem solchen Fall müsste bspw. bei Schenkung einer zu großen Eigentumswohnung ein überschießender Wert versteuert oder, wenn diese zu klein ist, könnte der Freibetrag nicht vollständig ausgeschöpft werden. Zudem widerstrebt es den Erblassern aus nachvollziehbaren Gründen häufig auch, ihren Erben u. U. schon in sehr jungen Jahren große Vermögenswerte zur eigenen Verfügung zu überlassen.

Eine angesichts dieser Fragestellungen häufig gewählte Form der Erbschaftsteueroptimierung ist die Einbringung der bis dahin im Privatvermögen gehaltenen Immobilien durch den Erblasser in das Betriebsvermögen einer gewerblich tätigen Gesellschaft. Die Erträge aus dieser Gesellschaft verbleiben beim Erblasser und die Steuerung der Gesellschaft erfolgt zu Lebzeiten nur durch ihn. Durch eine entsprechende Gestaltung kommt diese Gesellschaft dann im Erbfall in den Genuss der häufig vollständigen Befreiung von der Erbschaftsteuer durch die gesetzlich geregelte Privilegierung von Betriebsvermögen. Die für die Reform der Erbschaftsteuer bereits vorliegenden Gesetzesentwürfe sehen zwar eine deutliche Verschlechterung von sehr großen (Betriebs-)Vermögen vor, insgesamt bleibt es aber voraussichtlich bei einer signifikanten Entlastung bei Betriebsvermögen, sodass auch zukünftige Gestaltungen darauf abzielen werden, Immobilien in eine gewerbliche Gesellschaft zu überführen.

Allerdings führt die vor dem Erbfall notwendige Einbringung der Immobilien in ein Betriebsvermögen auch zu einer sog. steuerlichen Verstrickung der Immobilien, d. h., im Falle einer späteren Veräußerung ist der Veräußerungsgewinn einkommensteuerpflichtig. Insbesondere bei stark steigenden Immobilienpreisen wird dann u. U. der erbschaftsteuerliche Vorteil durch die zukünftige Belastung mit Einkommensteuer stark gemindert oder im schlimmsten Fall aufgezehrt.

Als interessantes Modell für eine Steueroptimierung der Vermögensnachfolge ohne eine Steuerverstrickung der Immobilien bietet sich die Gründung einer Familienpool-Gesellschaft an, die das Rechtsinstrument des Nießbrauchs optimiert einsetzt. Behält sich der Schenker einer Immobilie den Nießbrauch an dieser vor, dann geht zwar das Eigentum an der Immobilie über, der Schenker vereinnahmt aber weiterhin die laufenden Erträge für eigene Zwecke.

Bei einer Familienpool-Gesellschaft werden also bspw. die Immobilien von der Elterngeneration auf eine nichtbetriebliche Gesellschaft übertragen, sodass eine spätere Veräußerung der Immobilien auch durch die Erben bei Einhaltung einer Frist von 10 Jahren zwischen Anschaffung und Veräußerung grundsätzlich (einkommen-)steuerfrei möglich ist.

Durch den vorbehaltenen Nießbrauch wird der Wert der übertragenen Immobilie zudem für schenkungsteuerliche Zwecke deutlich gesenkt, da das Erbschaftsteuergesetz in einem Vorbehaltsnießbrauch eine Belastung der Immobilie sieht, die sich wertmindernd auf die Immobilie auswirkt. Der Nießbrauch an einer Immobilie bestimmt sich im Grundsatz nach dem Barwert (Gegenwartswert) der voraussichtlichen Mieteinnahmen bis zum Tod des Erblassers (Schenkers), der sich nach dessen statistischer Lebenserwartung berechnet. Je früher im Leben also eine Schenkung unter Nießbrauchsvorbehalt erfolgt, desto höher ist die statistische Lebenserwartung und desto höher ist dementsprechend die Wertminderung des übertragenen Vermögens und damit die steuerliche Entlastung.

Durch Einbringung der Immobilien in eine Gesellschaft erweist es sich als ein weiterer Vorteil, dass die Erben statt einer direkten Immobilienbeteiligung Anteile an der Gesellschaft erhalten. Auf diese Weise kann die Zuwendung steueroptimiert „portioniert“ werden und zudem können durch eine entsprechende vertragliche Regelung die Mitbestimmungsrechte der Erben den Vorstellungen der Erblasser angepasst werden.

Auf diese Weise lassen sich deutlich über den Freibeträgen liegende Vermögenswerte auf die Kinder übertragen (Werte nach Bewertungsgesetz):

Steuerfrei übertragbares Vermögen
Alter des
Schenkers
Vater Mutter
40 Jahre 3 650 000 Euro 4 750 000 Euro
50 Jahre 2 200 000 Euro 2 800 000 Euro
60 Jahre 1 400 000 Euro 1 700 000 Euro

Die vorstehenden Überlegungen lassen sich auch auf die Vererbung von Wertpapieren oder anderen Vermögenswerte übertragen. Eine Familienpool-Gesellschaft ermöglicht eine frühzeitige Vermögensübertragung auf die nachfolgende Generation mit erheblichem Steuerspar-potenzial. Zugleich bietet die Gestaltung des Gesellschaftsvertrages die Möglichkeit, die wirtschaftliche und rechtliche Teilhabe der Erben an diesem Vermögen nach den Vorstellungen der Erblasser zu dosieren.

Eine solches Modell bedarf aber einer sorgfältigen Prüfung der Voraussetzungen und einer passgenauen Beratung sowohl in rechtlicher als auch steuerlicher Hinsicht.

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