Artikel erschienen am 01.05.2014
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Immobilien im Erbschaft- und Schenkungsteuerrecht

Von Dipl.-oec. Oliver Warneboldt, Hannover

Die Höhe der Erbschaft- und Schenkungsteuer hängt von vielen Faktoren ab. Ein wesentlicher Faktor ist die Bewertung des Grundvermögens. Darüber hinaus können zahlreiche steuerliche Vergünstigungen genutzt werden.

Immobilienbewertung

Nach jahrelangen Diskussionen erfolgt die Bewertung von Grundvermögen jetzt einheitlich mit dem gemeinen Wert. Bei der Ermittlung dieses gemeinen Werts haben sich zahlreiche praktische Probleme ergeben, die es zu lösen gilt.

Der Gesetzgeber unterscheidet zwischen unbebauten und bebauten Grundstücken. Bei unbebauten Grundstücken soll der gemeine Wert grundsätzlich nach der Fläche multipliziert mit den Bodenrichtwerten ermittelt werden. Bei bebauten Grundstücken wird der relevante Wert je nach Art des Grundstücks im Vergleichswert-, Ertragswert- oder Sachwertverfahren ermittelt.

Diese Regelungen führen in der Praxis nicht selten zu höheren Werten, als es gutachterlich gerechtfertigt ist. Beispielsweise werden bei einer Ermittlung nach dem Vergleichswertverfahren Belastungen eines Grundstücks (Wohnrecht, Vorkaufsrecht o. ä.) bei der Wertermittlung nicht berücksichtigt, obwohl sie den Wert mitunter erheblich reduzieren. In diesen Fällen besteht die Möglichkeit, den Finanzbehörden durch Vorlage eines Sachverständigengutachtens diesen niedrigeren Wert nachzuweisen.

Steuerliche Vergünstigungen

Neben der optimalen Bewertung des Grundvermögens können Sie durch Nutzung von Vergünstigungen Steuern sparen. Hier einige Beispiele aus der Praxis:

Der Erwerb des selbst genutzten Familienheims im engsten Familienkreis ist unter bestimmten Voraussetzungen generell von der Erbschaft- und Schenkungsteuer befreit. Der Gesetzgeber begünstigt dabei insbesondere den Erwerb von Ehegatten oder Lebenspartnern zu Lebzeiten und von Todes wegen sowie durch Kinder von Todes wegen, aber nicht zu Lebzeiten. Diese Steuerbefreiung für das selbst genutzte Familienheim unterliegt dabei keiner Wertbegrenzung.

Grundstücke, die zu Wohnzwecken vermietet sind, werden für Zwecke der Erbschaft- und Schenkungsteuer nur mit 90 % ihres Wertes angesetzt. Die 10-%ige Verschonung wird sowohl beim Erwerb von Todes wegen als auch unter Lebenden gewährt; allerdings nur dann, wenn das Grundstück z. B. nicht zum begünstigten Betriebsvermögen gehört. Schulden und Lasten, die mit dem so begünstigten Grundstück in wirtschaftlichem Zusammenhang stehen, können aber auch nur anteilig (d. h. in Höhe von 90 %) steuermindernd abgezogen werden.

Befindet sich das Grundstück im Betriebsvermögen, z. B. einer GmbH & Co. KG oder GmbH, ist unter bestimmten Voraussetzungen eine Befreiung in Höhe von 85 % bzw. 100 % von der Erbschaft- und Schenkungsteuer gegeben. Eine solche Verschonung ist dann aber ausgeschlossen, wenn das sogenannte Verwaltungsvermögen dabei im Zeitpunkt der Entstehung der Steuer mehr als 50 % bzw. mehr als 10 % beträgt. Dritten zur Nutzung überlassene Grundstücke gehören dabei zu diesem schädlichen Verwaltungsvermögen. Aber auch hiervon gibt es wiederum Ausnahmen. Durch wohl kalkulierte Beimischung von nicht-begünstigtem Immobilienvermögen in begünstigtes Betriebsvermögen, ist eine Verschonung der Grundstücke unter bestimmten Voraussetzungen zu erreichen.

Fest steht: Gestaltungen zu Lebzeiten gewähren ein weitaus größeres Maßnahmenpaket zur Optimierung der Erbschaft- und Schenkungsteuer. Hier hat sich in der Praxis die Übertragung von Grundstücken zu Lebzeiten gegen Vorbehalt der Einkünfte zugunsten des Übertragenden bewährt. Im Falle der Vereinbarung eines Nießbrauchrechts fließen dem Nießbraucher die Einkünfte weiterhin direkt zu. Bei der Vereinbarung einer Versorgungsleistung (früher: dauernde Last) zahlt der Übernehmer aus den Erträgen der Grundstücke regelmäßige Geldbeträge an den Schenker. Die Zahlungen des Übernehmers sind bei diesem dann Sonderausgaben, beim Schenker sind sie als Einkünfte steuerpflichtig.

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