Artikel erschienen am 11.04.2011
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Darlehens- und Zinsvarianten – was gilt es zu bedenken?

Von Andy Blumenthal, Braunschweig

Jeder, der sich im letzten Jahr zum Erwerb und damit häufig auch zur Finanzierung einer Immobilie entschieden hat, kann sich über niedrige Baufinanzierungszinsen freuen.

In Deutschland finden die Menschen weiterhin die historisch günstigsten Bedingungen für den Erwerb eigener vier Wände vor. Nach Berechnungen von LBS Research aus dem Jahr 2010 mussten Familien mit einem Kind für eine typische Finanzierung im Herbst 2010 nur noch 13 % ihrer durchschnittlichen Einkommen aufwenden – nach 38 % im Jahre 1994 und immerhin 21 % vor acht Jahren.

Bei der Wahl der Zinsbindungsfrist liegt bei dem aktuellen Zinsniveau natürlich die Entscheidung für eine lange Zinsbindung nahe. Je länger man sich die aktuelle Kondition sichert, desto höher wird allerdings der Zinssatz ausfallen. Im Vergleich mit den Konditionen der vergangenen Jahre ist eine Festschreibung über fünfzehn bis zwanzig Jahren aber immer noch eine sehr attraktive Variante.

Von den individuellen Umständen hängt ab, welche Festschreibungszeit richtig ist. Da während der Zinsbindungsfrist in den ersten Jahren eine vorzeitige Ablösung – abgesehen von fest vereinbarten Sondertilgungen – i. d. R. nicht möglich ist, sollte man genau überlegen, zu welchem Zeitpunkt welche Mittel zur Reduzierung bzw. Rückführung der Darlehensvaluta zur Verfügung stehen. Wenn man also Mittelzuflüsse aus beispielsweise fälligen Lebensversicherungen zu exakt vorherzusagenden Terminen erwartet und diese als Sondertilgung einbringen möchte, sollte man das bei der Wahl der Zinsbindungsfrist berücksichtigen und damit den Zinssatz durch eine kürzere Laufzeit reduzieren oder aber zumindest als fixe Sondertilgung in den Vertrag miteinarbeiten lassen. Damit beugt man negativen Überraschungen rechtzeitig vor.

Variabler Zins oder Zinsfestschreibung

Bei einer aktuell anstehenden Neufinanzierung oder auch Zinsanpassung besteht die Möglichkeit, neben der sofortigen Festschreibung mit einer möglichst langen Zinsbindungsfrist auf eine variable Verzinsung zu setzen, um möglichst lange von den sehr niedrigen variablen Zinsen zu profitieren und dann im richtigen Moment die Festschreibung zu wählen. Damit kann man einiges gegenüber der Festschreibung über Jahre sparen. Dieser unbestreitbar vorhandene Anreiz ist aber nicht für jeden etwas, da der Kreditnehmer mit einer variablen Verzinsung sich regelmäßig mit dem Geld- und Kapitalmarkt beschäftigen sollte, um den richtigen Moment zur Festschreibung nicht zu verpassen. Der vereinbarte variable Zinssatz gilt „bis auf Weiteres“, das bedeutet, er ist gekoppelt an einen Referenzzinsatz und damit in der Folge an die aktuellen Entwicklungen am Geld- und Kapitalmarkt. Ändert sich also der Referenzzins, ändert sich in der Konsequenz auch der Kundenzinssatz.

Forwarddarlehen bieten Planungs­sicherheit bei auslaufenden Zinsbindungsfristen

Von den oben bereits erwähnten günstigen Baukreditzinsen können aber auch alle die profitieren, die ihre Anschlussfinanzierung in den nächsten Jahren abschließen müssen. Wer aufgrund des Ablaufs der vereinbarten Zinsfestschreibungszeit besorgt die Entwicklung des Zinsmarktes im Auge hat, sollte nicht zögern, sondern sich jetzt mit seiner Bank unterhalten. Das sogenannte Forward-Darlehen bietet die Möglichkeit, schon Monate und Jahre vor Ende der seinerzeit vereinbarten Zinslaufzeit die aktuell günstigen Konditionen für sich zu sichern – auch wenn das Darlehen erst in den nächsten Jahren zur Zinsanpassung kommt.

Hierbei findet man unterschiedliche Angebote, die sich neben den angebotenen Konditionen auch in der Forward-Zeit, also der Möglichkeit der frühzeitigen Prolongation der Darlehen, unterscheiden. Natürlich gibt es diese frühzeitige Zins­prolongation nicht kostenlos. Je früher man sich die Zinsen sichert, desto höher ist der Forward-Zins. Wer trotzdem auf der sicheren Seite sein möchte und sich mit dem Finanzierungsthema nicht regelmäßig in den nächsten Monaten beschäftigen möchte, ist mit der Entscheidung für ein Forward-Darlehen im aktuellen Markt gut bedient.

Annuitätendarlehen oder Festdarlehen

Das Annuitätendarlehen ist die häufigste Wahl für den Eigenheimbesitzer. Es bietet dem Darlehensnehmer konstante Rückzahlungsbeträge (Raten) und damit Sicherheit für die persönliche Liquiditätsplanung. Die Höhe der zu zahlenden Rate bleibt über die gesamte Laufzeit gleich – zumindest wenn der Zinssatz über die gesamte Laufzeit vereinbart wurde. Die Annuität (Rate) setzt sich aus einem Zins- und einem Tilgungsanteil zusammen. Da mit jeder Zahlung ein Teil der Restschuld getilgt wird, verringert sich in der gleichbleibenden Rate der Zinsanteil zugunsten des Tilgungsanteils. Am Ende der Zinsbindungsfrist hat man somit schon einen Teil getilgt und zahlt Zinsen nur auf die sukzessiv reduzierte Darlehensschuld. Das Festdarlehen oder endfällige Darlehen ist dadurch gekennzeichnet, dass die Darlehensschuld erst am Laufzeitende durch ein sogenanntes Tilgungssurrogat (Tilgungsersatzmittel) getilgt wird. Während der Laufzeit zahlt der Kreditnehmer also nur die Zinsen auf die Darlehenssumme. In der Regel wird ein Tilgungssurrogat – wie z. B. eine Lebensversicherung oder ein Bauspar-
vertrag – abgeschlossen und der Bank als zusätzliche Sicherheit zur Verfügung gestellt. Es dient schlussendlich zur Tilgung des Darlehens. Der mögliche Nachteil dieser Darlehensart liegt im höheren Zinsänderungsrisiko, da bei Zinsbindungsende noch keine Tilgung des Darlehens erfolgt ist und somit der möglicherweise höhere Anschlusszinssatz dann auf die Darlehenssumme zu zahlen ist.

Am Beispiel des Bausparvertrages als Tilgungssurrogat wird deutlich, dass es verschiedene Aspekte zu berücksichtigen gibt. Vorteilhaft ist, dass bei einer entsprechenden Besparung und einer damit einhergehenden Zuteilung des Bausparvertrages nach Ende der ersten Zinsperiode ein Zinsänderungsrisiko für die gesamte Laufzeit entfällt. Zudem kann man von den unterschiedlichen staatlichen Förderungen wie zum Beispiel der Wohn-Riester-Förderung profitieren. Auch sind in der Bauspardarlehensphase regelmäßig Sondertilgungen möglich.

Allerdings muss man dafür eine höhere Liquiditätsbelastung in Kauf nehmen, da sowohl in der Ansparphase als auch insbesondere in der regelmäßig kurzen Rückzahlungsphase (im Vergleich mit einem Bankannuitätendarlehen) relativ hohe Beträge aufgebracht werden müssen.


Durch die in der Regel niedrige Guthabenverzinsung des Bausparguthabens entsteht in der Ansparphase ein Zinsnachteil, da bei einem Annuitätendarlehen die Differenz zum Vergleichszinssatz (des Bankzinssatzes) als Tilgung eingebracht die Restschuld schneller reduzieren würde. Dafür sichert man sich mit Abschluss des Bausparvertrages einen niedrigen Bauspardarlehenszins, der diesen Nachteil dann wieder kompensieren kann.

Einbindung von KfW-Mitteln

Die Rate für eine Baufinanzierung ist aktuell kaum höher als die Miete für eine Wohnung oder ein Haus. Dies gilt auch dann, wenn man beim Erwerb einer Bestandsimmobilie den häufig erforderlichen Aufwand für die anstehenden Modernisierungsmaßnahmen und die wichtige energetische Sanierung mit berücksichtigt. An dieser Stelle findet man interessante Förderprogramme der KfW, die für die unterschiedlichsten Vorhaben das jeweils richtige Programm anbietet:

  • KfW-Wohneigentumsprogramm (124) für den Bau oder Kauf von selbst genutzten Eigenheimen und Eigentumswohnungen
  • KfW-Wohneigentumsprogramm (134) für den Erwerb von Genossenschaftsanteilen
  • Energieeffizient Bauen (153) für den Neubau oder Kauf eines KfW-Effizienzhauses 70 oder besser oder eines Passivhauses
  • Wohnraum Modernisieren (141) für alle Maßnahmen zur Modernisierung und Instandhaltung von Wohngebäuden oder für den Kauf einer frisch sanierten Immobilie / Eigentumswohnung
  • Altersgerecht Umbauen – Zuschuss (455) für alle Maßnahmen zur Reduzierung von Barrieren in Wohngebäuden oder für den Kauf einer frisch umgebauten Immobilie / Eigentumswohnung – antragsberechtigt: nur natürliche Personen
  • Altersgerecht Umbauen – Kredit (155) für alle Maßnahmen zur Reduzierung von Barrieren in Wohngebäuden oder für den Kauf einer frisch umgebauten Immobilie / Eigentumswohnung
  • Energieeffizient Sanieren – KfW-Effizienzhaus (151) für die energetische Sanierung zum KfW-Effizienzhaus oder für den Kauf von energetisch sanierten Wohngebäuden oder Eigentumswohnungen
    Energieeffizient Sanieren – Einzelmaßnahmen (152) – ab 01.03.2011 – für die energetische Modernisierung an der Gebäudehülle (Dach, Fenster, Außenwände und Kellerdecke)
  • nur noch hocheffiziente Einzelmaßnahmen (neu: Einbindung von Sachverständigen erforderlich) Energieeffizient Sanieren – Investitionszuschuss (430) für die energetische Sanierung oder den Kauf von energetisch sanierten Wohngebäuden oder Eigentumswohnungen – antragsberechtigt: nur natürliche Personen
  • Energieeffizient Sanieren – Sonderförderung (431) Zuschüsse für Baubegleitung (ab 01.03.2011: bereits ab einer Einzelmaßnahme)

Auch das Jahr 2011 wird einige Neuerungen bei den Programmen der KfW mit sich bringen. Dazu gehört die Wiedereinführung dieser Förderung von Einzelmaßnahmen (Energieeffizient Sanieren). Mit der Wiedereinführung der Förderung hocheffizienter Einzelmaßnahmen soll wieder eine schrittweise energetische Modernisierung ermöglicht werden. Die technischen Anforderungen bei den Einzelmaßnahmen an der Gebäudehülle (Dach, Fenster, Außenwände und Kellerdecke) beziehen sich zukünftig auf den Wärmedurchgang am gesamten Bauteil. Somit wird für die Erreichung der geforderten Mindestanforderung die vorhandene Gebäudehülle berücksichtigt; die technischen Anforderungen werden im Durchschnitt etwa 20 % höher sein.

Im Sinne der Qualitätssicherung und zur Unterstützung eines ganzheitlichen Konzepts für eine energetische Gebäudesanierung werden diese höheren Anforderungen mit der Einbindung von Sach­verständigen bei den Einzelmaßnahmen (analog der Vorgehensweise beim KfW-Effizienzhaus) verbunden. Den Baubegleitungszuschuss gibt es bereits ab der Durchführung einer Einzelmaßnahme. Zur Unterstützung der höheren Anforderungen und Qualitätssicherung öffnet die KfW die Sonderförderung im Baubegleitungszuschuss für jede durchzuführende Einzelmaßnahme. Neu ist auch die Einführung einer endfälligen achtjährigen Laufzeitvariante in allen wohnwirtschaftlichen Eigen- und Bundesprogrammen zum 01.03.2011 unter Beibehaltung der üblichen Mindestlaufzeit von 4 Jahren. Für alle Neuzusagen ab dem 01.01.2012 wird in allen wohnwirtschaftlichen Programmen die Abrechnung in monatlichen Annuitäten eingeführt.

Es gibt also viel zu bedenken, um die richtige Entscheidung bei der Wahl der Finanzierung zu treffen. Mit der Beratung von Fachleuten ist die Zeit zum Investieren aber auch weiterhin günstig.

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