Portrait: Aurelis schafft neue Perspektiven am Hauptgüterbahnhof

Stadtentwicklung auf ehemaligen Bahnflächen ist eine besondere Herausforderung: Marktgerechte, politisch mehrheitsfähige Nutzungs­konzepte sind zu erarbeiten, ebenso z.B. die Erschließung, Sanierung und die Bauplanung. Die Liste der zu bewältigenden Aufgaben ließe sich mühelos fortsetzen. Diese Heraus­forderungen treffen auch für den ehemaligen Haupt­güter­bahnhof in Braunsch­weig zu. Seit 2003 hat Aurelis die Aufgabe, eine Fläche von 60 000 m2 zu entwickeln. Es wurde ein Nutzungs­ensemble gebildet, das politische, stadtent­wicklungs­orientierte Ziele mit wirtschaftlich tragfähigen und langfristigen Strukturen verbindet.

Wo früher auf Bahn­schienen Güter­waggons umgeschlagen wurden und sich rund um den Haupt­güter­bahnhof Logistik- und Transport­dienst­leistungen ansiedelten, liegt heute eine der letzten bislang noch nicht vollständig genutzten innen­stadtnahen Groß­flächen der Stadt Braun­schweig. Das von der Aurelis in Zusammen­arbeit mit Politik, Verwaltung und Markt­partnern zu entwickelnde Areal umfasst mehrere Grund­stücke mit unter­schiedlichem Entwicklungs­stand. Während die rund 300 000 m2 am ehemaligen Aus­besserungs­werk seit Längerem bebaut und entwickelt werden, gewann in letzter Zeit besonders die Entwicklung des Areals am Haupt­güter­bahnhof an Dynamik. Im Dezember 2011 wurde mit der Deutschen Post AG ein Miet­vertrag über zehn Jahre für eine zu errichtende Zustell­basis abgeschlossen. Er tritt im August 2012 in Kraft. Bis dahin wird Aurelis ein Gebäude für die geplante Paket­zustell­basis errichten. Sie wird die erste vollmechanisierte Deutschlands sein. Das Gebäude umfasst eine Geschoss­fläche von 5 150 m2 auf einer Grundstück­fläche von etwa 13 000 m2. Zusätzlich werden im westlichen Bereich des Grundstücks 50 Pkw-Stellplätze geschaffen. Das Investitions­volumen liegt bei ca. 5 Mio. Euro.

Neubau ergänzt Bestandssanierung

Im Januar 2012 wurde der Bauantrag gestellt, in Kürze sollen die Baumaßnahmen starten. Ca. 40 Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter werden später dort tätig sein und voraus­sichtlich 43 Paketzustell­bezirke versorgen. Der neue Standort befindet sich in rückwärtiger Lage zur Straße „Am Hauptgüter­bahnhof“. Einen Post­zustell­stütz­punkt und eine Postfachanlage realisiert Aurelis zurzeit bereits in einer Halle, die ebenfalls auf dem Grundstück liegt.

Zudem wird damit auch die Struktur der bestehenden Gewerbeansiedlung gestärkt. Die hier ansässigen Unternehmen und Organisationen profitieren von den Bau- und Infra­struktur­maß­nahmen.

Fortentwicklung der schon aufgewerteten Flächen

Diese Nutzung setzt die dynamische Entwicklung der Gesamtfläche fort: Die BSVAG (Braunschweiger Verkehrs- AG) hat bereits 2005 eine benachbarte Teilfläche von rund 74 000 m2 von der Aurelis erworben und dort den zentralen Stadtbahnbetriebshof mit Sozial- und Verwaltungsgebäuden errichtet. Daraus und aus dem Ausbau der Straße „Am Hauptgüterbahnhof“ ergibt sich am Standort eine gute Anbindung an den ÖPNV.

Der Eisenbahnanschluss und die gute restliche Infrastruktur waren auch die Voraus­setzung dafür, dass 2011 die Firma Alstom am ehemaligen Bahnaus­besserungs­werk in eine eigens für ihre Anforderungen umgebaute Halle einziehen konnte. Aurelis investierte 8 Mio. Euro in den Umbau der 13 000 m2 großen Halle. Zusätzlich wurden 2 500 m2 Büro- und Nebenfläche geschaffen, die im vorderen Teil des neuen Ausbesserungswerks angesiedelt sind. Schienenfahrzeuge aller Art werden hier ausgebessert und repariert.

Damit wurde auf dem insgesamt 300 000 m2 großen Gelände die zweite Nutzung umgesetzt. Denn in der ehemaligen Halle 2 des Werks wurde schon 2007 ein zentrales Hochregallager für den Westermann-Verlag errichtet. Die noch verbleibenden 150 000 m2 werden derzeit in enger Abstimmung mit Politik und Verwaltung verplant.

Aurelis steht zu städtebaulicher Verantwortung

Eine Vielzahl erfolgreicher Immobilien­projekte in ganz Deutschland zeigt, dass Aurelis Quartiers- und Flächen­entwicklung auf allen Ebenen und in jeder Hinsicht hochwertig umsetzen kann. Basis dafür ist das konsequente Einhalten von vier Erfolgskriterien.

Erstens: Transparenz. Die Anforderungen hier sind erheblich gestiegen und gelten für den gesamten Planungsprozess zwischen Kommune und Grundstückseigentümer bzw. Flächenentwickler. Nur transparentes, zuverlässiges Agieren aller Beteiligten führt zu Vertrauen und Akzeptanz. Das bedeutet zum Beispiel, dass die jeweiligen Einschätzungen über Chancen und Risiken, insbesondere die eigenen Restriktionen offen- gelegt werden.

Zweitens: Projektziele und Projektstruktur. Der Zuwachs an Akteuren und Stakeholdern in den vergangenen Jahren erfordert mehr denn je ein versiertes Projekt­management. Deshalb sind Projekt­ziele, die dem Projekt­status entsprechend fortgeschrieben werden, sowie eine gute Struktur in Aufbau und Ablauf unabdingbar. Planung und Umsetzung haben auf allen Ebenen und in höchstem Maße professionell abzulaufen. Ein differenziertes Qualitäts­management garantiert diese Anforderung.

Drittens: städtebauliche Verantwortung. Jeder Flächenentwickler muss sich seiner identitätsstiftenden Rolle für ein Stadtbild bewusst sein und sich dieser Verantwortung stellen. Das ist im Übrigen kein Selbstzweck, sondern ein Zeichen guter Produktpolitik. Schließlich sollen die Menschen in den künftigen Quartieren gern leben und arbeiten. Die Ausdrucksformen dafür sind vielfältig: ausgewogene Nutzungsmischung, stadträumliche Integration in die Nachbarschaft, technische Voraus­setzungen für nachhaltige Energieversorgung, hochwertige Grünflächen, soziale Infrastruktur, Anbindung an den ÖPNV etc.

Viertens: Kommunikation. Eine der zentralen Herausforderungen erfolgreicher Projekt­entwicklung ist die bestmögliche Kommunikation mit allen Anspruchs­gruppen. Die intensive und partner­schaftliche Kommunikation mit Politik und Verwaltung steht an erster Stelle. Die verstärkt wahr­zuneh­menden Tendenzen der Verlagerung politischer Entschei­dungs­wege – weg von den Parlamenten und Parteien hin zu projekt­bezogen agierenden Interessen­gruppen und Allianzen, die sich permanent neu formieren – begleitet Aurelis aktiv.

In Braunschweig auf gutem Weg

Deutsche Post AG, Alstom, Westermann-Verlag und BSVAG: Die Veräußerungen und Vermietungen der Aurelis an diese Unternehmen zeigen, dass markt­gängige Nutzungs­konzepte und politische bzw. verwaltungstechnische Prozesse in Braunsch­weig zügig umgesetzt werden. Die aktuellen Gespräche über die Entwicklung auf der verbleibenden Fläche von etwa 130 000 m2 stimmen zuversichtlich, dass Erschließung und Nutzung des gesamten Areals bald komplett abgeschlossen sind.

Über Aurelis

Das Immobilienunternehmen aurelis verfügt deutschlandweit über ein umfassendes Grundstücks­portfolio. Die meisten der Areale liegen in Metropolen oder Metropol­regionen. So ermöglicht es aurelis Kommunen und Investoren, die oftmals letzten städtebaulichen Freiräume für urbane Entwicklungs­projekte zu nutzen.

In enger Abstimmung mit den Marktpartnern erarbeitet das Unternehmen für diese Areale Nutzungs­konzepte. Ziel ist es dabei, Anforderungen der Stadt­planung zu berück­sichtigen, Markt­ent­wicklungen zu antizipieren und mit den Projekten nachhaltige Werte zu schaffen. aurelis veräußert die Grund­stücke in der Regel nach der Schaffung des Planungs­rechts oder der Baureife.

Darüber hinaus vermietet aurelis für gewerbliche Nutzungen. Die Auswahl an Bestands­objekten reicht von Frei­flächen über Hallen bis zu Gebäuden. Das Nutzungs­spektrum umfasst beispielsweise Lager- und Park­platz­flächen, Gastronomie, Logistik oder Handel. Auf eigenen Flächen saniert die aurelis Bestands­gebäude oder baut im Auftrag ihrer Mieter.