Immobilienleasing – die Finanzierungsalternative

Darlehen, Miete, Leasing – diese drei Investitions- und Finanzierungsstrategien kommen für Unternehmen bei betrieblich genutzten Immobilien in Betracht. Das Immobilienleasing als besondere Form der Vermietung hat sich in den vergangenen Jahren bei den großen und mittelständischen Unternehmen immer mehr etabliert. Im Vordergrund des Immobilienleasings steht die langfristige Finanzierung eines Immobilienobjekts, das vom Leasinggeber nach den Wünschen und Anforderungen des Unternehmens (Leasingnehmer) errichtet wird. Zu den Immobilien zählen hierbei nicht nur Fabrikations- und Bürogebäude usw., sondern auch Industrieanlagen, Kraftwerke etc.

Vorteile gegenüber Darlehen und Miete

Ein Immobilienleasingmodell ist keine Standardlösung, sondern ein maßgeschneidertes Unikat unter Berücksichtigung von steuerrechtlichen Vorgaben. Dabei hat das Leasing insbesondere folgende Vorteile gegenüber einem klassischen Darlehen oder der Miete:

• 100 %-Finanzierung ohne Eigenkapital
• Gewerbesteuerersparnis
• Leasingkosten sind Betriebsausgaben
• Verbesserung der Bilanzkennzahlen mit positiven Auswirkungen auf das Rating
• keine Belastung der sonstigen Banklinien/Liquidität
• langfristiger Eigentumszugriff über Kaufoption

Ein praktisches Beispiel

Die bisher genutzten Räumlichkeiten eines expansiven mittelständischen Unternehmens sind zu klein geworden. Daher muss eine „neue“ Immobilie bezogen werden. Man möchte Zugriff auf das Eigentum haben, um stille Reserven aufbauen zu können. Das vorhandene Eigenkapital soll aber für das weitere Unternehmenswachstum Verwendung finden, daher ist eine vollständige Fremdfinanzierung erforderlich. Die Investition von etwa 20 Mio. Euro würde die Bilanzsumme deutlich erhöhen. Die Wirtschaftsprüfer des Unternehmens geben deshalb zu bedenken, dass sich nach Durchführung der Investition die Eigenkapitalquote von 20 % auf 12,5 % reduziert, der Verschuldungsgrad sich erhöht, die Gesamtkapitalrendite sinkt und sich damit das Unternehmensrating verschlechtert. Daher fällt die Entscheidung auf eine bilanzexterne Finanzierung im Wege des Immobilienleasings.

Verschiedene Modelle

Das Immobilienleasing ist in den drei Varianten Neubauleasing, Buy-and-lease und Sale-and-lease-back anzutreffen. Diese Varianten können unter Beachtung der aktuellen steuerlichen Rahmenbedingungen/Erlasse folgendermaßen ausgestaltet werden:

Zu unterscheiden ist das Voll-Amortisationsleasing vom Teil-Amortisationsleasing. Vielfach finden sich auch Verträge mit Teilamortisation und sogenannten Mieterdarlehen. Dabei wird die Differenz zwischen Leasingrate und Kapitaldienst des Leasinggebers vom Leasingnehmer durch ratierliche Mieterdarlehen an den Leasinggeber getragen. Nach Ablauf der Grundmietzeit (i. d. R. 8 bis 20 Jahre) entspricht die Summe des Mieterdarlehens dem steuerlichen Restbuchwert – und damit auch dem Preis, der vom Leasingnehmer nach Ausübung der Kaufoption zu zahlen ist. Somit kann eine Verrechnung zwischen Ankaufspreis und Mieterdarlehen erfolgen. Wird das Ankaufsrecht dagegen nicht ausgeübt, ist das Mieterdarlehen an den Leasingnehmer auszukehren.

Vertragsstruktur

Die Vertragsstruktur ist beim Immobilienleasing deutlich komplexer als bei einem Darlehen oder der Miete:

Eine Immobilien-Leasinggesellschaft gründet zunächst eine Objektgesellschaft speziell für das einzelne Vorhaben. Diese Objektgesellschaft kauft das Grundstück bzw. die Immobilie und sorgt für die Finanzierung. Neubauten werden sodann nach den Vorgaben des Leasingnehmers errichtet. Zuvor schließen der Leasingnehmer und die Objektgesellschaft einen Immobilienleasing- und in der Regel einen notariell beurkundeten Ankaufsrechtsvertrag.

Dies bedeutet für den Leasingnehmer, dass er ein besonderes Augenmerk auf den Inhalt des – i. d. R. vom Leasinggeber verfassten – Leasingvertrags legen sollte, um seine Interessen optimal zu wahren. Folgende Regelungspunkte müssen in der Praxis häufig optimiert werden:

• Beschreibung des Leasingobjekts
• Mietdauer
• Miethöhe
• Instandsetzung
• Minderungsrechte des Leasingnehmers
• Gefahrtragung
• Untervermietung
• Kündigung des Leasingvertrags

Neben diesen Punkten darf die Regelung des Ankaufsrechts nicht vernachlässigt werden. In jedem Falle sollte eine Eintragung im Grundbuch erfolgen.

Fazit

Darlehen, Miete, Leasing – welches die günstigste und richtige Strategie für eine Immobilie ist, hängt von einer Reihe von betriebswirtschaftlichen, steuerlichen und rechtlichen Faktoren sowie von individuellen Präferenzen ab. Das Immobilienleasing verbindet die Vorteile von Miete sowie Kauf und gewinnt deshalb immer mehr an Bedeutung. Immobilienobjekte eignen sich idealerweise für Leasingfinanzierungen, wenn sie langfristig nutzbar und drittverwendungsfähig sind.

Ein maßgeschneidertes Konzept ist für das Immobilienleasing unabdingbar. Oftmals bieten die Leasing-gesellschaften entsprechende „Pakete“ an. Gleichwohl gewährleistet eine eigene rechtliche Optimierung die Chance, Risiken im Leasingvertrag aufzudecken und einen erheblichen Mehrwert zu schaffen.