Die Rolle der amtlichen Vermessung bei der Grundstücksteilung

Zur Realisierung von Bauprojekten ist immer auch ein Baugrundstück erforderlich. Dabei geht es nicht allein um „das Stück Erdoberfläche“, auf der ein Bauvorhaben errichtet werden soll, sondern vor allem um den Nachweis in amtlichen Registern (öffentlich-rechtlicher Katasternachweis und privatrechtlicher Nachweis im Grundbuch). Ohne diese Nachweise fehlen wichtige Elemente zur Absicherung notwendiger Finanzierungen durch Kreditinstitute. Soweit ein komplettes Grundstück den Eigentümer wechselt, ist eine Beleihung nach Unterzeichnung eines notariell beurkundeten Kaufvertrages, Zahlung des Kaufpreises und Vorlage einer Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamtes unmittelbar möglich. Wenn jedoch nur Teile von Grundstücken erworben werden sollen, ist zunächst eine amtliche Vermessung dieser Teilstücke erforderlich.

Welche Möglichkeiten gibt es?

Es gibt generell nur zwei Möglichkeiten, neue Flurstücke zu bilden.

Geplantes Baugrundstück

Das Standardverfahren, bei dem eine örtliche Messung stattfindet, bestehende Grenzen und Grenzpunkte aufgesucht werden und insb. der amtliche Nachweis rechtskräftig verbessert wird, ist die Zerlegung. Auf Wunsch werden hierbei auch die neuen Grenzpunkte dauerhaft abgemarkt und sind somit örtlich erkennbar.

Zerlegung – Grundstück örtlich sichtbar

Anders verhält es sich, wenn neue Flurstücke durch Sonderung entstehen. Hier wird auf eine örtliche Messung verzichtet. Es werden also weder bestehende Grenzpunkte überprüft oder etwaige Grenzüberbauungen festgestellt noch lässt sich der neue Grenzverlauf nach Beendigung des Verfahrens örtlich erkennen. Das macht die Sonderung zu einem sehr schlanken, schnellen und kostengünstigen Verfahren.

Sonderung – keine Grenzmarken!

Welches der beiden Verfahren zur Anwendung kommt, kann jedoch nicht in jedem Fall frei entschieden werden, sondern hängt in erster Linie von der Qualität des amtlichen Nachweises ab. Liegt dieser nicht in einer qualitativ bestimmten Form vor oder sind Bedingungen (z. B. Sollflächen, Sollabstände, Parallelitäten) zu örtlich vorhandenen Objekten einzuhalten, so ist eine Sonderung per Vorschrift grundsätzlich nicht möglich. Erst wenn der amtliche Nachweis die rechtlich vorgegebenen Voraussetzungen erfüllt und dem neuen Grenzverlauf keine örtlichen Bedingungen zugrunde liegen, kann der Auftraggeber über die Ausführungsform selbst entscheiden.

Wenn eine Wahlmöglichkeit besteht: Welches Verfahren ist zu empfehlen?

Dazu sei noch einmal ausdrücklich betont: So unterschiedlich die Begriffe auch klingen, so führen sie am Ende doch zum gleichen Ergebnis – einem abschreibungsfähigen Flurstück im Grundbuch.

Kriterien für eine Sonderung sind vor allem die schnelle und unkomplizierte Abwicklung des Verfahrens, in dessen Verlauf zudem keine Verwaltungsakte gesetzt werden und dementsprechend keine Rechtsbehelfsfristen bis zum Eintreten der Bestandskraft zu berücksichtigen sind. Wenn der Auftraggeber außerdem keine Schwierigkeiten mit den bestehenden Grenzen und Grenzpunkten hat und die Sichtbarkeit der neuen Grenzen für seine weiteren Maßnahmen nicht ausschlaggebend ist, genießt er zusätzlich den Vorteil der budgetschonenden Gebührenabrechnung.

Wenn jedoch Bedingungen oder Sollmaße zu vorhandenen Grenzen oder topografischen Objekten eingehalten werden sollen, Zweifel entlang des Verlaufes der alten Grenzen bestehen oder der Grenzverlauf in der Örtlichkeit erkennbar sein soll, dann ist die Zerlegung das richtige Verfahren. Nur so ist der Auftraggeber und/oder Erwerber in der Lage, das neu erworbene Grundstück in der Örtlichkeit tatsächlich zu erkennen und erhält darüber hinaus auch Informationen über die Lage und die Art der vorhandenen Grenzeinrichtungen (siehe hierzu auch Artikel „Grenzenlos glücklich“ in der Ausgabe 2013, S. 34).