Drei auf einen Streich

Der Wohnungsnot nach dem Ende des Ersten Weltkrieges verdankt die Nibelungen-Wohnbau-GmbH ihre Gründung. Bereits bei ihrem ersten Großprojekt, dem Wohnungsbau im Siegfriedviertel, hat das Unternehmen neue architektonische Ideen mustergültig verwirklicht – wegweisender Wohnungsbau für ein Wohnen mit Lebensqualität, fortschrittlichem Komfort und bezahlbaren Mieten.

Mit diesem Credo hat sie seit 1926 prägenden Einfluss auf die Entwicklung der Stadt, sei es in der Zwischenkriegszeit, beim Wiederaufbau in den 1950er-Jahren, dem Wohnungsbau in neu geschaffenen Braunschweiger Stadtteilen wie dem Heidberg, dem Bebelhof oder der Weststadt. In den 80er- und 90er-
Jahren des vergangenen Jahrhunderts verschob sich der Schwerpunkt der Geschäftstätigkeit allerdings vom Neubau zu Sanierung und Modernisierung.

Das änderte sich innerhalb weniger Monate. 2012 erhielt die Nibelungen-Wohnbau-GmbH vom Rat der Stadt den Auftrag, die aus den 1970er-Jahren stammende Wilhelm-Bracke-Gesamtschule komplett neu zu bauen, weil eine dringend gebotene Grundsanierung noch teurer geworden wäre.

Das war zugleich der indirekte Auftakt für ein weiteres Großprojekt, denn die rund 300 000 m² große Fläche, die nach dem Abriss des Schulaltbaus frei wird, eröffnet der städtischen Tochter erneut die Chance, mit einer beispielgebenden Städtebauplanung Wohnungen nach dem unternehmenseigenen Leitbild mit besonderen Qualitäten zu bauen.

Braunschweig ist im Aufwind und wächst. Um die Herausforderungen einer steigenden Nachfrage nach Wohnungen zu meistern, haben die Stadtplaner im Rathaus das bis dahin nahezu unbeachtete Nördliche Ringgebiet in den Blick genommen, an dessen Entwicklung sich auch das kommunale Wohnungsunternehmen beteiligen wird.

Damit ist die Nibelungen-Wohnbau-GmbH in drei sich fast parallel entwickelnden Großprojekten engagiert, deren Dimensionen beachtlich sind. Allein der Schulneubau, der größte der Stadtgeschichte, kostet die städtische Tochter knapp 40 Mio. Euro. Weitere 35 Mio. Euro veranschlagt sie für die Bebauung des frei werdenden Grundstücks am Alsterplatz. Und für den neuen Stadtteil im Norden wird sie ebenfalls einen mittleren zweistelligen Millionenbetrag investieren.

Schulneubau mit zeitgemäßen architektonischen, funktionalen und ökologischen Standards

Der Neubau der Wilhelm-Bracke-Gesamtschule ist das erste große Infrastrukturprojekt, das die Nibelungen-Wohnbau-GmbH in eigener Verantwortung für die Stadt baut. Dem Aufstellen des Bauschildes am 09.04.2013 war ein Architektenwettbewerb vorausgegangen, aus dem der Entwurf des Büros Springmeier Architekten als Sieger hervorging und in dem Wünsche der Schule, der Eltern und des Schulausschusses der Stadt Braunschweig eingearbeitet wurden.

Der Neubau der Wilhelm-Bracke-Gesamtschule ist das größte Schulneubauprojekt in der Stadtgeschichte.

Mit dem Neubau setzt die Nibelungen-Wohnbau-GmbH zeitgemäße architektonische, funktionale und ökologische Standards um. Dies ist das erste städtische Gebäude, das nach dem Passivhausstandard gebaut wird und eine Photovoltaikanlage mit einer Fläche von 2 000 m² erhält.

Dabei ist der Bauzeitenplan von 20 Monaten für ein Projekt dieser Größe überaus eng. Bereits ein halbes Jahr nach Baubeginn wurde Richtfest gefeiert. Zum Jahresbeginn 2015 wird die Schule aller Voraussicht nach aus dem alten Gebäude in das neue umziehen, damit der Unterricht in den neuen Klassenzimmern beginnen kann.

Bis dahin ist viel zu tun: In dem teilunterkellerten, dreigeschossigen Schulneubau entsteht auf einer Bruttogeschossfläche von fast 16 000 m² Platz für rund 1 400 Schülerinnen und Schüler sowie für rund 120 Lehrkräfte. Als Besonderheit wird für jede Jahrgangsstufe ein „Marktplatz“ eingerichtet, wie dies im pädagogischen Konzept der Schule gefordert worden war. Die Mensaküche ist als „Frischeküche“ ausgelegt, die täglich bis zu 800 Essen vorbereiten kann. Die Mensa hat rund 250 Plätze.

Ferner wird eine Zweigstelle der Stadtbibliothek in die neue Schule einziehen. Auch sind Veranstaltungsräume vorhanden mit bis zu 580 Sitzplätzen. Neben drei Schulhöfen werden zwei Plätze für Freizeitsport gebaut, einer davon erhält eine Kletterwand. Außerdem ist auf dem fast 29 000 m² großen Grundstück Platz für einen Schulgarten. Niederschlagswasser wird über ein neues Regenrückhaltebecken nach Norden abgeleitet, das bestehende bleibt als Feuchtbiotop erhalten.

Das Projekt ist im Zeit- und Kostenrahmen; rund 60 % der Bausumme sind bereits verbaut. In Kürze ist die Fassade fertig und die Außenarbeiten können aufgenommen werden. Innen haben die Handwerker bereits mit der Ausführung der technischen Gewerke begonnen.

Da rückt schon das nächste Großprojekt am Planungshorizont ein ganzes Stück näher: An der Stelle des maroden Schulaltbaus beabsichtigt die Nibelungen- Wohnbau-GmbH, am Alsterplatz ein lebendiges Stadtquartier zu errichten, in dem jüngere und ältere Menschen zusammenleben, Menschen mit Behinderung und Menschen unterschiedlicher Nationalitäten, Familien und Paare, aber auch Alleinerziehende und Singles.

Das Ziel der Nibelungen-Wohnbau-GmbH ist ehrgeizig: ein neues Quartier nach einem zukunftsweisenden städtebaulichen und landschaftsplanerischen Gesamtkonzept. Rund 200 Wohneinheiten sollen in qualitätsvoller Architektur auf dem frei werdenden Grundstück entstehen; ein Wohnungsmix aus mehrgeschossigem barrierefreiem Mietwohnungsbau, sowohl gefördert als auch frei finanziert. Ein kleiner Teil des Wohngebietes ist für den Verkauf bestimmt – als Eigentumswohnung im Mehrfamilienhaus oder Stadthaus.

„Wir sind überzeugt, das wird ein Vorzeigeprojekt, denn so etwas haben wir noch nicht.“

So hatte die Nibelungen-Wohnbau-GmbH die Aufgabe in einem nicht offenen städtebaulichen Realisierungswettbewerb für Stadtplaner und Architekten formuliert. Das Thema war offenbar interessant, denn die Resonanz war gut: 20 anonymisierte Arbeiten gingen ein und wurden von einer Jury gründlich geprüft. Das Preisgericht setzte das Büro dv deffner voitländer architekten aus Dachau auf Platz eins. Wir sind überzeugt, das wird ein Vorzeigeprojekt, denn so etwas haben wir in Braunschweig noch nicht.

Das städtebauliche Konzept des Siegers greift viele innovative Aspekte auf. Es zeichnet sich durch eine Durchmischung unterschiedlicher Haustypen aus – prägnante große Solitärgebäuden und kleine Hauszeilen, Treffpunkte und Raum für gemeinschaftliches Leben, damit sich eine gute Nachbarschaft entwickeln kann. Dabei ist die Anbindung des neuen Quartiers an den Westpark besonders gelungen.

Das Modell des Siegerentwurfs für die Bebauung am Alsterplatz verspricht eine prägnante, urbane Architektur.

Darüber hinaus schafft die Siegerarbeit die Voraussetzungen dafür, dass sich am Alsterplatz urbanes Leben entwickelt. So ist an seiner Nordseite eine Zeile mit kleinen Geschäften vorgesehen, die Gewerbe von der Praxis für Physiotherapie bis zum Café ermöglicht. In der warmen Jahreszeit kann sich die Gastronomie sogar über einen beträchtlichen Teil des Platzes ausdehnen, auf dem sich die Preisträger einen Bodenbrunnen mit Fontänen als Blickfang vorstellen können.

Eine Durchmischung der Haustypen mit unterschiedlichsten Wohnungsgrößen soll die Integration und die Nachbarschaftlichkeit der Menschen fördern. Die halböffentlichen Grünräume machen das Quartier durchlässig, sodass alle künftigen Bewohner einschließlich der heutigen Mieter entlang des Esteweges daran teilhaben werden. Außerdem wird neben der Sporthalle Rheinring nahe der Grundschule eine Kindertages-stätte gebaut.

Auch die Schüler werden zur Belebung beitragen. Gleichwohl werden sie geschickt durch das neue Quartier geführt, sodass sich die Anwohner von ihnen nicht gestört fühlen. Das Wohngebiet wird über eine verkehrsberuhigte Straße vom Rheinring erschlossen. Die Stellplätze sind überwiegend oberirdisch unter einem Dach aus Bäumen angeordnet. Dies macht die Verwirklichung der Planung kostengünstiger. Überdies vergrößert sich dadurch der Abstand von Schul- und Sportanlage zur Wohnbebauung, was sich positiv auf den Schallschutz auswirkt.

Büros, Gastronomie, Gewerbe, Grünflächen und Wohnen – das sind die Ingredienzien der Urbanität

Mit dem dritten Großprojekt stellt sich die Nibelungen-Wohnbau-GmbH einer noch größeren Aufgabe: Die Neustrukturierung des Nördlichen Ringgebietes ergibt eine Fläche von rund 45 Hektar, die in Bauabschnitten zwischen drei und sechs Hektar nacheinander entwickelt werden soll. Damit entsteht ein Baugebiet fast von der Größe eines Stadtteils. Das hat es in Braunschweig seit Jahrzehnten nicht mehr gegeben.

Innerstädtische Flächen dieser Größe, die bereits gut erschlossen sind, über eine technische und soziale Infrastuktur verfügen, sind in jeder Stadt mittlerweile rar. Der Reiz und das Potenzial dieses Neubaugebietes liegt darin, dass hier resourcenschonend Arbeiten, Wohnen und Freizeit städtebaulich miteinander in Einklang gebracht werden können –Funktionen, die früher in neu geschaffenen Stadtteilen voneinander getrennt wurden.

Das richtige Quantum an Büros, Gastronomie, Gewerbe und Grünflächen – das sind die Ingredienzien der Urbanität, denn sie bringen Vielfalt und Lebendigkeit in das neue Wohnquartier und machen es höchst attraktiv. Die Nähe zum Universitätsviertel und der Innenstadt kommt noch einmal „on top“. Darüber hinaus kann das neue Baugebiet in einen größeren Zusammenhang eingebunden werden, sodass seine Qualitäten auf benachbarte Quartiere ausstrahlen und auch dort eine städtebauliche Aufwertung auslösen werden.

Der erste Bauabschnitt zwischen Mittelweg und Bültenweg soll 500 Wohnungen entlang der Spargelstraße umfassen. Die Grundlage dafür schaffte ein internationaler städtebaulicher Wettbewerb, den die Stadt gemeinsam mit den Braunschweiger Wohnungsbaugesellschaften Wiederaufbau, Braunschweiger Baugenossenschaft und Nibelungen-Wohnbau-GmbH initiiert hatte. Alle drei Wohnungsbaugesellschaften haben großes Interesse daran, dass hier im Rahmen einer Partnerschaft bezahlbarer Wohnraum entstehen kann. Aus dem Wettbewerb sind zwei Entwürfe als Sieger hervorgegangen, von denen sich der von Professor Walter Ackers und Sandra Mores letztlich durchsetzte.

Der erste Bauabschnitt für das Nördliche Ringgebiet umfasst 500 Wohnungen.

Dieser Entwurf sieht zu 80 % sowohl frei finanzierte als auch geförderte Wohnungen in verschiedenen Größen in drei- bis viergeschossigen Gebäudekomplexen mit gemeinschaftlichen Hof- und Gartenflächen vor, die sich für Menschen in unterschiedlichsten Lebenssituationen eignen. 20 % sind als Stadthäuser vorgesehen.

Diese Ideen befinden sich derzeit noch auf Papier. Eine Partitur für Zukunftsmusik sind sie dennoch nicht, denn die Planung wird mit Tempo vorangetrieben: 2015 soll mit dem Bauen begonnen werden.

Die Nibelungen-Wohnbau-GmbH

Die Nibelungen-Wohnbau-GmbH ist einer der wichtigen Akteure auf dem Braunschweiger Wohnungs- und Immobilienmarkt. Das städtische Unternehmen bewirtschaftet 8 000 Immobilien für jede Wohnform, mehr als 63 Gewerbeobjekte und über 900 Garagen und Einstellplätze. So lässt sich damit für nahezu jeden Wohn- und Lebensanspruch eine ideale Lösung finden. Die städtische Gesellschaft verfügt über ein Anlagevermögen von rund 150 Mio. Euro bei einem Jahresumsatz von rund 41 Mio. Euro.

Kennzeichen der Nibelungen-Wohnbau-GmbH ist ein soziales Leitbild, das sie sich über fast neun Jahrzehnte bewahrt hat. Wie andere Eigentümer großer Immobilienbestände
unterliegt sie dem Wettbewerb. Ihre Ge-schäftspolitik hat es jedoch nicht auf eine kurzfristige Rendite abgesehen, sondern auf eine nachhaltige Verbesserung der Lebensqualität. Sie sieht das Fundament für die wirtschaftlich notwendige Erhaltung und Verbesserung ihrer Wohnungen in einer stabilen sozialen Struktur, die deshalb mit erheblichem Einsatz gefördert wird.

Besonderes Augenmerk richtet sie auf die Stadtentwicklungsarbeit, die Mieter einbezieht, die sich für Verbesserungen in ihrem unmittelbaren Wohnumfeld interessieren. Dadurch entsteht ein intensiver Dialog mit den Menschen, der Aufschluss über deren Wünsche, Sorgen und Ideen zu ihrem Wohnumfeld gibt. Dies hat manchmal durchaus die  Qualität einer Bürgerbeteiligung an Gestaltungs- und Planungsprozessen herausgebildet und sich als identitätsstiftend erwiesen. Auf diese Weise lässt sich das Angebot zielgerichtet verbessern.

Außerdem stellt sich die Wohnbaugesellschaft den Herausforderungen des Wandels zu einer alternden Gesellschaft, indem Wohnungen gezielt und bedarfsgerecht auf das gesamte Lebenskonzept angepasst werden – vom Single über die Familie bis zum älteren Menschen. Ferner gehören dazu die Unterstützung von Familien mit Einrichtungen für Kinder, Hilfsangebote für Senioren, Raum für Freizeit-aktivitäten und eine funktionierende lokale Versorgung samt Kleingewerbe, Cafés und Kneipen.

Braunschweig wächst

Einem Gutachten des Hamburger Forschungsinstituts GEWOS zufolge zählt die Stadt bis 2020 rund 260 000 Einwohner. Das wären rund 10 000 mehr als heute und bedeutet einen Zuwachs der Haushalte von 2,4 % oder einen Bedarf an 3 100 neuen Wohnungen – in erster Linie im Geschosswohnungsbau.