Artikel erschienen am 01.03.2014
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Facility Management für Wohnimmobilien

Geboten werden Service für Mieter und sichere, transparente Verwaltung für Eigentümer

Von Dipl.-Wirtschaftsjurist Lars Hanke, Braunschweig

Die Verwaltung von Wohnimmobilien ist heute vielschichtiger und deutlich komplexer als noch vor einigen Jahren. Das Facility Management hielt Einzug in die Wohnungswirtschaft, da einerseits die Ansprüche der Mieter an eine zeitgemäße Hausverwaltung gestiegen sind, andererseits technische Anforderungen moderner Anlagen sowie die Dokumentation zur Rechtssicherheit für Mieter und Hauseigentümer vor dem Hintergrund der zunehmenden Haftungsrisiken immer höhere Anforderungen an eine moderne Hausverwaltung stellen. Denn der Wandel des Vermieters zum Dienstleister ist ein Faktum.

Die >Niedersächsische< Immobilienservice in der Unternehmensgruppe der  >Wiederaufbau< hat sich auf die Herausforderungen des modernen Facility Managements für Wohnimmobilien spezialisiert, betreut aber auch Gewerbeimmobilien im Auftragsportfolio. Aufbauend auf die langjährigen Erfahrungen im Verbund mit einem der größten genossenschaftlichen Wohnungsunternehmens in Niedersachsen hat sie sich am Markt einen Namen gemacht und wächst stetig. Kurze Wege und der direkte Draht zu den Kunden, zusammen mit einem hohen Qualitätsanspruch, haben das Unternehmen zu einem zuverlässigen regionalen Immobiliendienstleister werden lassen. Die derzeit 91 Mitarbeiter betreuen ca. 16 000 Wohnungen unterschiedlicher Eigentümer, darüber hinaus verschiedenste Handels- und Gewerbeimmobilien.

Vor noch nicht allzu langer Zeit war die Wohnungsverwaltung noch ein überschaubarer Aufgabenbereich. Auf der einen Seite waren Vermietung und Abrechnung gefragt, auf der anderen Seite kümmerte sich der Hausmeister um Kleinreparaturen und achtete darauf, dass die umschichtigen Treppenreinigungen und das Schneeräumen ordnungsgemäß von den Mietern erledigt wurden.

In einer Zeit des demografischen Wandels, in der wir mit immer mehr älteren Mietern sowie berufstätigen Single- und Kleinhaushalten konfrontiert sind, werden vielschichtige Anforderungen an das Facility Management von Wohnimmobilien gestellt. Über das klassische kaufmännische, technische und infrastrukturelle Facility Management hinaus werden immer häufiger auch soziale Dienstleistungen nachgefragt.

Einen immer größeren Raum nehmen jedoch auch die Übernahme von Dienstleistungen wie Treppenhausreinigung, Gartenpflege, Wege- und Winterdienst sowie die allgemeine Verkehrssicherheit in und im Umfeld der Immobilie ein. Nicht nur das frühzeitige Erkennen von Gefahrenquellen – wie beispielsweise lose Wegeplatten und Dachziegel sowie Baumschäden – durch regelmäßige Kontrollen ist wichtig. Auch die elektro-
nische Dokumentation dieser Vorgänge vor Ort – z. B. wann erkannt, wann beseitigt – muss das Facility
Management leisten, um Haftungsrisiken von Eigentümern und Betreibern der Immobilie abzuwenden. Die exakte elektronische Erfassung dient aber auch als Nachweis für erbrachte Leistungen sowie darüber hinaus der innerbetrieblichen Organisation.

Diese genaue Dokumentationskette sichert sowohl bei Rückfragen zur Betriebskostenabrechnung oder eventuellen Rechtsstreitigkeiten und Nachbarschaftskonflikten den Nachweis der verantwortungsvollen Erfüllung der Pflichten des Vermieters bzw. Hauseigentümers.

Auf die Branche im Bereich der professionellen Bewirtschaftung von Wohnimmobilien kommen weitere neue Herausforderungen zu. Lag der Schwerpunkt bislang vorrangig auf der technischen Betreuung der anvertrauten Wohnimmobilien, so werden – aus Gründen des schon erwähnten demografischen Wandels – immer neue Dienstleistungen nachgefragt werden, auf die das Facility Management flexibel reagieren muss, um die Kundenorientierung und die Mieterzufriedenheit zu gewährleisten.

Die Erweiterung des Produktangebots umfasst schon jetzt immer häufiger Einkaufs-, Wäsche-, Menü- und Schlüsselservice oder die Wohnberatung, beispielsweise, um langfristiges Wohnen in der eigenen Wohnung möglich zu machen. Hier kann sich die >Niedersächsische< auch auf die Erfahrungen des anerkannten Services der >Wiederaufbau< stützen, die in ihrem großen Wohnungsbestand mit einem engagierten sozialen Dienst frühzeitig neue Nachfragetendenzen erkennt. Aber auch das Thema der modernen Kommunikation über verschiedenste Medien sowie die ständige Erreichbarkeit von 24 Stunden am Tag, 7 Tage die Woche zählt mittlerweile zu den alltäglichen Ansprüchen der Mieter.

Nicht nur auf das stetige Wachsen der Nachfrage nach Serviceleistungen über das reine Wohnen hinaus ist die  >Niedersächsische< vorbereitet. Auch die Anlagensteuerung und -überwachung der immer komplexeren Versorgungsinfrastruktur der Wohngebäude wird immer mehr Raum einnehmen. Hier muss das Facility Management gut auf immer schneller werdende Entwicklungsschübe vorbereitet sein. Insbesondere im Bereich des Energie- und Umweltmanagements wird der Wandel der Zeit sehr deutlich. Solarunterstützte Heizungstechnik, die Zunahme technischer Möglichkeiten zur differenzierten Verbrauchserfassung und modernste Heizanlagensteuerung erfordern auch hier spezialisiertes Know-how.

Die >Niedersächsische< erfüllt die aktuellen Anforderungen an ein modernes Facility Management auch speziell für Mietwohnungsimmobilien, ist aber ebenso auf kommende Entwicklungen vorbereitet.

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