Steuerliche Bewertung von Immobilien

Nach den Vorgaben des Bundesverfassungsgerichts ist für die steuerliche Bewertung von Grundvermögen der gemeine Wert maßgebend. Der historische Begriff „(All)gemeiner Wert“ ist mit den in der Wertermittlung üblichen Begriffen „Verkehrswert“/„Marktwert“ gleichzusetzen. Daher ist bei allen steuerlichen Fragen (Erbfall, Einbringung/Entnahme aus Betriebsvermögen) vom Finanzamt eine Wertermittlung vorzunehmen. Die Regeln für die Wertermittlung sind in der Rechtsverordnung des ErbStG in Verbindung mit dem Bewertungsgesetz (BewG) zusammengefasst und beinhalten die drei Bewertungsverfahren Vergleichs-, Ertrags- und Sachwertverfahren, die auch in der allgemeinen Wertermittlung angewandt werden.

Die Finanzämter sind imstande, die steuerliche Bewertung durchzuführen. Der Gesetzgeber hat allerdings strenge Regeln für diese Bewertungen festgelegt, die dazu führen können, dass sie einen Wert oberhalb des Marktwertes ausweisen. Um dem Steuerpflichtigen Rechtsschutz zu gewähren, gibt es in § 198 BewG eine Escape-Klausel. Der Steuerpflichtige hat damit die Möglichkeit, nachzuweisen, dass der tatsächliche Wert niedriger ist. Dieser Nachweis kann durch ein Gutachten des Gutachterausschusses (GAA) oder eines qualifizierten Sachverständigen erfolgen. Das Gutachten wird vom Finanzamt geprüft und plausibilisiert. Bei erfolgreichem Nachweis wird der niedrigere Wert angehalten.

Die Kosten des Gutachtens hat der Steuerpflichtige zu tragen. Die sehr umfangreiche Prüfung des Gutachtens durch das Finanzamt mithilfe einer mehrseitigen Checkliste soll sicherstellen, dass die Behörde nur qualifizierte Gutachten akzeptieren muss. Das Finanzamt ist nicht verpflichtet, ein abgewiesenes Gutachten durch ein Gegengutachten zu belegen. Der Steuerpflichtige muss den qualifizierten Nachweis erbringen, sollte aber sorgfältig prüfen, ob ein Gutachten sinnvoll ist.

Bei den meisten Erbschaftsfällen ist aufgrund der Freibeträge keine Steuerzahlung zu erwarten. Selbst bei großen Erbschaften ist es sinnvoll, den Kosten des Gutachtens die wahrscheinlich einzusparenden Steuern gegenüberzustellen. Als ich gebeten wurde, in einem solchen Fall den Wert eines Grundstücks zu ermitteln und sich bei der Vorprüfung herausstellte, dass die steuerliche Bewertung des Finanzamtes zwar zu hoch war, aber der Aufwand des Gutachtens oberhalb der Steuerersparnis lag, habe ich dem Kunden empfohlen, auf das Gutachten zu verzichten.

Zur einheitlichen Bewertung sind die Finanzämter in ein relativ enges Korsett gezwungen.

Vergleichswertverfahren

Das Vergleichswertverfahren kann bei Wohnungs- bzw. Teileigentum sowie bei Ein-/Zweifamilienhäusern genutzt werden. Dabei wird auf tatsächliche Kaufpreise anderer hinreichend vergleichbarer Grundstücke abgestellt, die überwiegend aus Erhebungen der GAAs abgeleitet werden. Insbesondere bei Wohnungseigentum dürfte das Vergleichswertverfahren zu einem qualifizierten Ergebnis führen. Die Anzahl der Vergleichspreise für Teileigentum ist oftmals sehr gering, sodass das Verfahren hier wie auch bei individuellen Ein-/Zweifamilienhäusern nur eingeschränkt einsetzbar ist. Liegen bei dem Bewertungsobjekt Besonderheiten wie Belastungen in Abt. II des Grundbuches vor, können diese i.d.R. im Vergleichswertverfahren nicht ermittelt werden. Hier bietet sich eine sachverständige Überprüfung des steuerlichen Wertes an.

Ertragswertverfahren

Das Ertragswertverfahren entspricht im Grundsatz dem Verfahren der ImmoWertV. Es wird für Mehrfamilienhäuser, Geschäfts- und gemischt genutzte Grundstücke angewandt, soweit die Miete wertbildendes Kriterium ist.

Zur Standardisierung führt das BewG eine Mindestwertregelung ein, d. h., auch bei geringem oder keinem Ertrag ist zumindest der Bodenwert anzusetzen. Dies kann zu einem überhöhten Wert führen, da das Grundstück evtl. erst nach Abriss der Gebäude genutzt werden kann. Der Marktwert solcher Grundstücke wäre Bodenwert ./. Abriss. Des Weiteren geht das BewG von einer Mindestrestnutzungsdauer von 30 % der Gesamtnutzungsdauer (GND) aus, was auch zu überhöhten Werten führen kann. Neben diesen beiden Mindestregelungen gibt es weitere Probleme, z. B. bei der Ermittlung der Miete, die oft von den Finanzbehörden nur als Mittelwert aus dem Mietspiegel abgeleitet werden kann, oder beim Liegenschaftszinssatz, dessen Grundlage die Veröffentlichung des GAA sein muss. Die Miete und der Zinssatz sind die wesentlichen Stellschrauben des Ertragswertverfahrens. Eine sorgfältige Überprüfung ist daher sinnvoll.

Sachwertverfahren

Das Sachwertverfahren wird für alle Grundstücke angewandt, die nicht im Vergleichs- oder Ertragswertverfahren bewertet werden können.

Das Sachwertverfahren leidet unter dem Problem „von Kosten zu Werten“. Zum Wertermittlungsverfahren wird es erst, wenn die Kosten mit tatsächlichen Kaufpreisen verglichen werden und daraus ein Marktanpassungsfaktor abgeleitet wird. Die steuerliche Bewertung nennt den Marktanpassungsfaktor „Wertzahl“, die GAAs „Sachwertfaktor“. Die Finanzverwaltung setzt Wertzahl und Sachwertfaktor inhaltlich gleich. Der Sachwertfaktor der GAAs wird aus einer sehr komplexen Modellberechnung abgeleitet, in die äußerst differenzierte Normalherstellungskosten und unterschiedliche GNDs einfließen. Auch die Bewertung der Steuerverwaltung erfolgt nach einer Modellberechnung. Die Modelle sind aber leider nicht identisch. Die Steuerverwaltung geht bei Einfamilienhäusern grundsätzlich von einer GND von 80 Jahren aus, die Sachwertrichtlinie differenziert je nach Qualität der Objekte zwischen 60 und 80 Jahren. Schon in diesem Punkt weicht das Modell der steuerlichen Bewertung von der Sachwertrichtlinie ab. Gleiches gilt auch für die Regel- bzw. Normalherstellungskosten. Eine Gleichsetzung der Marktfaktoren ist wegen der Unterschiede in den Modellen grundsätzlich nicht sachgerecht.

Die von den GAAs abgeleiteten Marktfaktoren sind nur bedingt nutzbar. Mein Büro hat aktuell bei der Bewertung eines Objektes in Cremlingen festgestellt, dass nach den Vergleichspreisen der Sachwert ohne Anpassung marktgerecht ist, der vom GAA veröffentliche Sachwertfaktor betrug aber 0,73. Hierzu gibt es zwei Erklärungen: 1. Der Sachwertfaktor wurde aus Kaufpreisen vergangener Jahre abgeleitet. Ob dieser heute noch marktkonform sind, ist zu überprüfen. 2. Der Sachwertfaktor des GAA bezieht sich auf das gesamte Gebiet des Landkreises Wolfenbüttel. Ob eine Übertragung auf den Speckgürtel um Braunschweig sachgerecht ist, bedarf der Prüfung. Wenn der Sachwertfaktor von 0,73 im Mittel richtig ist, im Speckgürtel Braunschweigs aber um rund 1/3 nach oben abweicht, muss unterstellt werden, dass es Randgebiete des Landkreises Wolfenbüttel gibt, wo er auch um 1/3 nach unten abweichen kann. Die Übertragung des Sachwertfaktors in die steuerliche Bewertung sorgt nur bedingt für eine Verbesserung des Gutachtens.

Die GAAs ermitteln Sachwertfaktoren für Einfamilien- und Reihenhäuser. Für alle anderen Objekte gibt es keine am Markt abgeleiteten Sachwertfaktoren, sodass die Sachwertberechnung ohne komplexe vergleichende Untersuchungen nie zu einem angemessenen Wert führen kann.

Grundsteuer

Die Grundsteuer wird nach der Einheitsbewertung von 1964 erhoben. Die daraus abgeleitete Wertzahl wird mit dem kommunalen Hebesatz multipliziert. Die Wertmaßstäbe aus dem Jahre 1964, in den ehemaligen Gebieten aus der DDR selbst aus den 1930er-Jahren, geben die Realität in keiner Weise wieder. So ist es ein Unding, dass die Grundsteuer für ein nicht renoviertes Objekt aus dem Baujahr 1970 gleich hoch ist wie für das vollsanierte Haus gleichen Baujahres.

Seit Jahren wird über eine Reform der Grundsteuer diskutiert, um die von den Gerichten geforderte zeitnahe marktgerechte Besteuerung durchzusetzen. Es wäre Vorhersage, das künftige Modell heute beschreiben zu wollen. Bei der Änderung des Grundsteuerrechts werden zwei Bedingungen, die sich diametral gegenüberstehen, eine wesentliche Rolle spielen: Zum einen geht es um Steuergerechtigkeit, jede Immobilie soll entsprechend ihrem Marktwert besteuert werden. Zum anderen geht es um Rationalität, die Ermittlung der Steuerbasis muss pragmatisch erfolgen. Was sich im Gesetzgebungsverfahren durchsetzt, ist noch unbestimmt, aber die auf Drängen der Bundesländer entstandenen komplexen Richtlinien zur Sach- und Ertragswertermittlung lassen darauf schließen, dass ein vergleichbares, wenn auch vereinfachtes mathematisches Modell eingeführt wird. Dieses Modell, das ebenfalls auf die drei Wertermittlungsverfahren abstellen muss, wird die gleichen Probleme wie die oben beschriebenen Modelle des BewG haben. Es ist auch hier zu hoffen, dass es zu einer Escape-Regelung kommt. Bei den erheblichen Kosten eines Gutachtens stellt sich die Frage, wann der Aufwand einer Überprüfung für einen Einfamilienhauseigentümer sinnvoll ist. Der Aufwand dürfte für Mietobjekte besonders uninteressant sein, da die Grundsteuern auf die Mieter umgelegt werden.

Fazit

Auch wenn Sie grundsätzlich davon ausgehen dürfen, dass die Bewertung des Finanzamtes sachgerecht ist, sollten Sie mit Ihrem Steuerberater eine kritische Prüfung vornehmen. Bleiben Zweifel, sollte ein qualifizierter Sachverständiger hinzugezogen werden. Dieser sollte in Ihrem Sinne eine Vorprüfung vornehmen, bevor Sie mit hohen Gutachterkosten belastet werden.

Foto: panthermedia/Leung Cho Pan