Artikel erschienen am 01.03.2014
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Verstecktes Potenzial von Bestandsimmobilien

Oftmals werden vielfältige Aufwertungsmöglichkeiten nicht beachtet

Von Dipl.-Betriebswirt (FH) Tim Petereit, Braunschweig

Ein seriöser Immobilienmakler von heute muss mehr bieten als das bloße Einstellen von Immobiliendaten in gängige Portale. Er zeichnet sich u.a. durch eine umfassende Marktkenntnis, ein transparentes Leistungsspektrum sowie ein Höchstmaß an Qualifikation aus. Und ein guter Makler spezialisiert sich auf bestimmte Immobilien- bzw. deren Nutzungsarten – z. B. die Gewerbevermietung, den Verkauf und die Vermietung von Wohnimmobilien, die Vermittlung von Kapitalanlagen oder Projektierungen.

Aufgrund der sich wandelnden Käufernachfrage nimmt der Bereich Erweiterung/Umnutzung von Immobilien einen immer größer werdenden Teil der Maklertätigkeit ein. Darum nehmen einige Makler nunmehr auch den Bereich Projektierung in ihre Tätigkeit mit auf. Ein solcher Makler mit dem Schwerpunkt Projektierungen begutachtet ausgiebig vorhandene Grundstücke und Gebäude, er ermittelt einen angemessenen marktgerechten Preis und prüft stets eventuelle Aufwertungsmöglichkeiten einer Immobilie. Er hat Visionen, erkennt verstecktes Potenzial und weckt Begehrlichkeiten.

Beispiele

Nachfolgend zwei Beispiele aus dem Alltag eines „Projektierungsmaklers“, die exemplarisch veranschaulichen, welche Potenziale in Bestandsimmobilien „schlummern“ können.

Beispiel 1

Ein Siedlungsreihenhaus aus den Nachkriegsjahren mit erheblichem Renovierungsstau soll verkauft werden. Es verfügt über 75 m² Wohnfläche über 2,5 Etagen und ist vollunterkellert.

Im unsanierten Zustand weckt ein solches Haus keine größeren Begierden unter den Suchenden. Bietet der Immobilienmakler dieses Haus aber als Projektion z. B. mit Anbau, neu gestalteten Grundrissen und energetischer Sanierung an, wird diese Immobilie zweifellos für eine breitere Käuferschicht interessant.

Beispiel 2

Eine ehemalige Gewerbeimmobilie auf einem ca. 2 000 m² Grundstück liegt seit Längerem brach. Die Immobilie sieht auf den ersten Blick nicht sehr vielversprechend aus, die Erben möchten verkaufen. Ein Immobilienmakler wird eingeschaltet.

Werden auf diesem Grundstück zwei Neubauten mit je acht Eigentumswohnungen und Parkdeck projektiert, wäre eine große Nachfrage in Zeiten des Immobilienbooms recht sicher.

Immobilien mit Abschreibungsmöglichkeiten

Auf der einen Seite ist es zwar eine gängige Faustformel, dass eine Immobilie nicht allein aus steuerlichen Gesichtspunkten gekauft werden sollte und darf. Andererseits kann es ein besonderes Plus sein, wenn sich eine – von ihrem Potenzial nicht ausgeschöpfte – Immobilie in einem Sanierungsgebiet (z. B. im Westlichen Ringgebiet in Braunschweig) befindet oder gar denkmalgeschützt ist. Die Investition in diese Art Immobilien gehört zu den attraktivsten Steuersparmöglichkeiten in Deutschland.

Die diesbezüglichen aktuellen Steuergesetzregelungen sehen u. a. vor, dass

  • Kapitalanleger 8 Jahre lang 9 % und 4 Jahre lang 7 % der anzuerkennenden Wiederherstellungskosten gem. § 7i EStG (Denkmalabschreibung für Immobilien) oder nach § 7h EStG (Sanierungsabschreibung für Immobilien) steuerlich geltend machen können, wobei zusätzlich 50 Jahre 2,0 % auf die Altsubstanz gem. § 7 Abs. 4 EStG (lineare Afa) angerechnet werden;
  • Eigennutzer 10 Jahre lang 9 % der anzuerkennenden Wiederherstellungskosten (Sanierungsaufwand) gem. § 10f EStG (Steuerbegünstigung für zu eigenen Wohnzwecken genutzte Baudenkmale und Gebäude in Sanierungsgebieten und städtebaulichen Entwicklungsbereichen) ansetzen können.

Daher ist es sehr sinnvoll, bei Immobilien auch immer steuerliche Abschreibungsmöglichkeiten mit zu bedenken.

Fazit

Durch möglichst umfassende Kenntnisse des Immobilienmarktes, des Baurechts, des Bauwesens sowie des Finanz- und Steuersektors kann ein Immobilienmakler mit dem Schwerpunkt Projektierungen diese Bereiche bestens verknüpfen und den Eigentümern mehrere Möglichkeiten aufzeigen, das vorhandene Potenzial der Immobilie komplett auszuschöpfen. Das kann bis zu einer Planung eines neuen Wohnquartieres mit einer größeren Anzahl Eigentumswohnungen führen. Die vielfältigen Ansätze erklärt Ihnen der Makler Ihres Vertrauens sicher gern.

Fotos: Petereit Immobilien

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