Artikel erschienen am 25.03.2015
E-Paper

Die sichere Baufinanzierung

Schritt für Schritt zur eigenen Immobilie

Von Olaf Zahn, Braunschweig

Wenn Sie sich mit dem Erwerb einer Immobilie beschäftigen, sei es ein Neubau oder Kauf einer gebrauchten Immobilie, stehen Sie vor einer der wichtigsten Entscheidungen in Ihrem Leben. Wie bereiten Sie sich hierauf vor?

1. Analyse der Ist-Situation

  • Stellen Sie Ihre eigene Haushaltsrechnung auf!
    Wie sieht Ihre heutige Einkommenssituation aus? Betrachten Sie dabei Ihr Nettoeinkommen ohne Überstunden und Zuschläge.
  • Welche fixen Kosten fallen regelmäßig an?
    z. B. für Zeitungen, GEZ, Taschengeld, Kindergartengebühren, Darlehensraten etc.
  • Wie viel kostet aktuell Ihre finanzielle Absicherung?
    z. B. für den Todesfall oder Berufsunfähigkeit
  • Welche Sparvorgänge finden regelmäßig statt?
    z. B. durch regelmäßige Rücklagen in Bank- und Sparguthaben oder für die private Altersversorgung
  • Welche variablen Kosten haben Sie?
    Bitte verschaffen Sie sich einen Überblick über Ihre variablen Kosten wie z. B. Lebensmittel, Benzinkosten, Telefon oder Handy, Bekleidung oder Reisen und Urlaub.

Durch Saldierung Ihres Einkommens und Ihrer Ausgaben haben Sie nun eine Einnahmen-Überschussrechnung für sich selbst ermittelt. Diese liefert Ihnen einen guten Überblick über die monatlich frei zur Verfügung
stehender Gelder.

Anschließend verschaffen Sie sich einen Überblick über Ihre „eigene Bilanz“, indem Sie Ihre Vermögenswerte
(wie z. B. Kontoguthaben, Investmentfonds, Aktien, Lebensversicherungsverträge) und Ihre Verbindlichkeiten (wie z. B. Autofinanzierungen/-leasing, Ratenkredite, Immobilienfinanzierungen) gegenüber stellen.

So ermitteln Sie, welches freie Vermögen und wie viel Eigenkapital Ihnen zur Verfügung steht, um Ihr geplantes Vorhaben umzusetzen.

Dabei ist es einerseits empfehlenwert, Ihr Risiko und die Kostenbelastung durch einen möglichst hohen Einsatz von Eigenkapital zu reduzieren. Andererseits achten Sie aber bitte auch darauf, eine ausreichende Liquiditätsreserve zu halten.

Diese hilft Ihnen bei unerwarteten Mehrkosten und schützt Sie davor, für sonstige ungeplante Ausgaben einen teuren Ratenkredit aufnehmen zu müssen.

2. Ermittlung der Kosten

Bei einem Neubau oder dem Erwerb einer gebrauchten Immobilie mit Sanierungs- und Modernisierungskosten ist eine detaillierte und konkrete Festlegung der einzelnen Gewerkekosten der entscheidene Faktor.

Viele große und vor allem auch noch mehr vermeintlich kleine Positionen müssen Sie zusammen tragen, um Ihre Gesamtkosten so genau wie möglich zu beziffern und damit die nötige Kalkulationssicherheit zu gewinnen.

Auch gilt es, Ihre Eigenleistungen richtig einzuschätzen.

Eine falsche Einschätzung Ihrer zeitlichen Möglichkeiten birgt das Risiko, während der Bauphase einzelne Gewerke nicht mehr selbst, sondern durch Dritte ausführen lassen zu müssen.

Dies führt unweigerlich zu Zeitverzögerungen und deutlichen Mehrkosten und zu einer Nachfinanzierungsgefahr!

3. Was ist Ihnen bei der Immobilienfinanzierung wichtig?

Stellen Sie sich die ehrliche Frage:

  • Wie hoch darf die monatliche Darlehensbelastung sein?
  • Wie lange soll die Finanzierung ingesamt laufen?

Bei einem durchschnittlichen Zinssatz der letzten 15 Jahre bis 20 Jahre von 6 % und einer anfänglichen Tilgung von 1 % dauert die Finanzierung ca. 32 Jahre. Bei den aktuell sehr günstigen Konditionen würde die Gesamtlaufzeit deutlich über 40 Jahre betragen!

Wenn Sie früher wieder schuldenfrei sein möchten, müssen Sie eine höhere Tilgung wählen. Auch sollte bei Ihrer geplanten Finanzierung berücksichtigt werden, dass Sie schuldenfrei in die gesetzliche Rente gehen können.

Viele Banken bieten Ihnen eine Tilgungssatzwechseloption an. Damit sind Sie flexibel:
bei noch nicht abgeschlossener Familienplanung
bei möglichen Einkommensveränderungen.

Daneben sind ebenfalls Sondertilgungsoptionen interessant, um die Gesamtlaufzeit Ihrer Finanzierung zu reduzieren.

4. Was ist Ihnen bei der Immobilienfinanzierung wichtig?

Welche Zinsbindung ist in Ihrer Situation ratsam?

  • Längere Zinsbindungszeiten sind zwar durch höheren Zinsen auf den ersten Blick unattraktiver, bieten aber eine längere Absicherung gegen Zinserhöhungen und eine klare Kalkulationsbasis.
  • Neben der klassischen 10-jährigen Zinsbindung sind auch Festschreibungen über beispielsweise 15 Jahre, 20 Jahre oder sogar länger möglich.
  • Prüfen Sie, ob es sinnvoll ist, dass Ihre bestehenden Lebens- und Rentenversicherungen eingesetzt werden oder ob Sie sie alternativ für Ihre private Altersversorgung nutzen sollen.
  • Bausparverträge können ebenfalls als später notwendige Anschlussfinanzierung oder aktuell als Eigenkapital zur Darlehensreduzierung eingeplant werden.
  • Im Weiteren ist zu prüfen, ob Fördermöglichkeiten für Ihr geplantes Vorhaben möglich sind, von der
    • KfW (Kredit)anstalt für Wiederaufbau,
    • des Landes Niedersachsens (NBank),
    • oder der Stadt.

5. Analyse der Haushaltsrechnung

  • Wie sieht Ihre „neue Haushaltsrechnung“ durch die Einnahmen-Überschussrechnung unter Berücksichtigung der veränderten Kosten aus?
  • Passt die Belastung und bleibt die Reserve für Ungeplantes?
  • Sind die wichtigen Kriterien bei der Finanzierung berücksichtigt?
  • Könnten Sie die ermittelte Mehrbelastung bereits heute sparen?

Haben Sie an alles gedacht?

6. Finanzierungsunterlagen zusammenstellen

Sie benötigen alle Unterlagen in Zusammenhang

  • mit Ihren Einnahmen und Ausgaben
  • mit Ihrem Vermögen
  • und Ihren Verbindlichkeiten
  • die Informationen zu dem Bau- oder Kaufobjekt
  • sowie die detaillierte Kostenermittlung.

Ihr Vorhaben bildet die Grundlage für ein unverbindliches Angebot der Bank und später nach Darlehensprüfung der rechtsverbindlichen Darlehenszusage.

In jedem Fall lohnt es sich für Sie, mehrere Angebote einzuholen und zu vergleichen.

Hierbei achten Sie bitte neben dem Zinssatz auch auf sonstige Kosten wie z. B.

  • die bereitstellungszinsfreie Zeit
  • Wertermittlungsgebühren
  • Kontoführungsgebühren
  • Abschlussgebühren und
  • Darlehenskosten etc.

7. Wahl des Finanzierungspartners

Ob Sie sich:

  • für Ihre Hausbank
  • einen Direktanbieter (Direktbank) oder
  • einen unabhängigen Finanzierungsspezialisten

entscheiden, hängt letztlich davon ab, wer Ihnen das zu Ihren Wünschen und Vorstellungen passende Angebot und Konzept unterbreitet.

Insbesondere Direktbanken zeichnen sich häufig durch einen günstigeren Sollzinssatz aus, liefern aber kaum individuelle Beratung, die auch nach Abschluss des Darlehensvertrages (vor allem bei einem Neubauvorhaben) wünschenswert ist.

Ihre Erwartungen an Beratung, Unterstützung und Service sind entscheidend.

Fazit

Ihre Entscheidung sollten Sie immer mit einem guten Gefühl treffen.

Seriöse Beratung zeichnet sich durch eine ausführliche Beratungsdokumentation und ein Beratungsprotokoll aus.

Foto: Panthermedia/VOVA

Ähnliche Artikel

Immobilien

Woran Sie bei Ihrer zukünftigen Finanzierung denken sollten

Damit der Traum von der eigenen Immobilie nicht zum Albtraum wird

Die eigene Immobilie ist der Traum vieler Menschen. Diesen Traum zu verwirklichen, ist eine der wichtigsten Entscheidungen im Leben. Am Beginn dieses Entscheidungsprozesses stehen viele Fragen, die es zu bedenken gilt.

Braunschweig 2016 | Olaf Zahn, Braunschweig

Immobilien

Beratungsqualität – was gehört zu einer individuellen Baufinanzierung?

Eine Baufinanzierung besteht nicht nur aus der monatlichen Rate, also Zins und Tilgung. Wie bei einem Hausbau generell spielen verschiedene Aspekte eine Rolle und müssen bedacht und berücksichtigt werden.

Braunschweig 2012 | Andy Blumenthal, Braunschweig