Fehlerhafte Widerrufsbelehrungen in Darlehensverträgen [Update]

Die Widerrufsbelehrung in Darlehensverträgen von Banken ist Bestandteil des Verbraucherschutzes. Durch die in jüngerer Vergangenheit vielfach erfolgten fehlerhaften Widerrufsbelehrungen können sich nun für private Bauherren und Immobilieneigentümer Vorteile ergeben. Insbesondere besteht die Möglichkeit, sich ohne Vorfälligkeitsentschädigung von einem hoch verzinsten Darlehen zu lösen und gezahlte Vorfälligkeitsentschädigungen zurückzuerlangen. Eine Thematik, die seit einigen Monaten auch Presse und Medien beschäftigt. Ein Update.

Besteht eine Möglichkeit, sich bei fehlerhaften Widerrufsbelehrungen von Darlehensverträgen bei Immobiliengeschäften zu lösen?

Die Finanzierung von Immobilien durch Privatpersonen ist ein Verbrauchergeschäft – ganz gleich, ob es sich um Bestandsimmobilien oder Neubauten handelt oder ob die Immobilie selbst genutzt oder vermietet wird. Deshalb steht dem Darlehensnehmer ein Widerrufsrecht zu. Er hat die Möglichkeit, sich binnen einer Frist von typischerweise 14 Tagen wieder vom Vertrag zu lösen. Über dieses Widerrufsrecht muss der Darlehensgeber, in der Regel also die Bank, den Kunden belehren. Folgerichtig beginnt die Frist frühestens mit der ordnungsgemäßen Widerrufsbelehrung. Ist nicht ordnungsgemäß belehrt worden, kann sich der Verbraucher noch viele Jahre nach Vertragsschluss wieder von dem Darlehen und den hohen Zinsen lösen.

Aber das wissen die Banken doch sicher und in den Darlehensverträgen sind doch auch Widerrufsbelehrungen enthalten?

Die Belehrungen sind vielfach falsch. So simpel es scheint, den Verbraucher ordnungsgemäß über das Widerrufsrecht zu belehren, der Teufel steckt wie so oft im Detail. Experten, darunter auch die Verbraucherzentrale Hamburg, gehen davon aus, dass 70 bis 80 % aller Widerrufsbelehrungen in Darlehensverträgen ab November 2002 nicht ordnungsgemäß sind. Grund sind die vielfachen Änderungen der gesetzlichen Bestimmungen, aber auch die strengen Anforderungen zum Beispiel an die Klarheit der Formulierungen und die optische Hervorhebung der Belehrung im Vertrag, die im Wesentlichen durch die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes (BGH) und des Europäischen Gerichtshofes (EuGH) entwickelt wurden.

Was passiert im Falle einer nicht ordnungsgemäßen Belehrung?

Dann hat die Widerrufsfrist noch nicht begonnen und der Darlehensnehmer hat weiterhin die Möglichkeit, sich durch die Erklärung des Widerrufs von dem Vertrag zu lösen.

Das heißt, dass das ursprüngliche Darlehensverhältnis rückabgewickelt wird?

Ja, der Immobilienkäufer gewährt den Auszahlungsbetrag an die Bank zurück. Im Gegenzug ist die Bank verpflichtet, ihrerseits alle Zahlungen des Kunden zu erstatten – inklusive Bearbeitungsgebühren, Vertriebskosten, Zins- und Tilgungsleistungen und eventuell gezahlten Vorfälligkeitsentschädigungen.

Und der Kunde bekommt alle Zinsen zurück?

Durch wechselseitige Nutzungsentschädigungen entsteht tatsächlich ein Anspruch des Kunden. Wie hoch dieser tatsächlich ist, ist aber immer im Einzelfall zu prüfen. Klar ist, dass der Kunde nichts zuzahlen muss. Maßgeblich für die Berechnung der Nutzungsentschädigung ist die „marktübliche Verzinsung“.

Was bedeutet „marktübliche Verzinsung“ genau?

Hier ist die Rechtsprechung noch uneinheitlich. Im für den Kunden „schlimmsten Fall“ ist dies die ursprünglich mit der Bank vereinbarte Zinsabrede, also der ursprüngliche Zinssatz über die bisherige Laufzeit. Aktuelle Entwicklungen gehen jedoch von einer für den Kunden günstigeren Berechnung aus: Als marktübliche Verzinsung wird der Durchschnittszins der EWU-Zinsstatistik herangezogen, der von der Deutschen Bundesbank herausgegeben wird. Da die Zinsbindung in dem widerrufenen Vertrag geregelt ist, entfaltet diese im Rahmen der Rückabwicklung keine Wirkung. Die Nutzungsentschädigung wird also monatsgenau mit der jeweils aktuellen „marktüblichen Verzinsung“ berechnet – dabei kommt dem Kunden die Zinsentwicklung der letzten Jahre zugute. Des Weiteren muss auch die Bank eine Nutzungsentschädigung dafür zahlen, dass sie die Zahlungen des Kunden genutzt hat. Es ist also nicht vorstellbar, dass bei der Berechnung der wechselseitigen Nutzungsentschädigung den Kunde per Saldo eine Zahllast trifft. Auch wenn – wie dargelegt – die Rechtsprechung in Bezug auf die Berechnungsmethode der Nutzungsentschädigung noch nicht eindeutig ist, ist bislang keine einzige Entscheidung bekannt, nach welcher der Kunde der Bank dazu verpflichtet wurde, aus der wechselseitigen Nutzungsentschädigung eine Zahlung leisten zu müssen.

Bei dem Widerruf fällt nicht einmal die Vorfälligkeitsentschädigung an?

Die Vorfälligkeitsentschädigung entsteht, weil die Bank auf die vereinbarte Vertragslaufzeit vertrauen durfte. Durch den Widerruf fällt aber der Vertrag quasi von Beginn an weg. Die Bank darf bei der Rückabwicklung keine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Wenn schon einmal eine Vorfälligkeitsentschädigung gezahlt wurde, muss die Bank diese zurückerstatten. Darlehensnehmer können also ohne zusätzliche Kosten durch Vorfälligkeitsentschädigungen ihr Darlehen umfinanzieren und das historisch niedrige Zinsniveau nutzen.

Kann dies an einem Beispiel verdeutlicht werden?

Ein Bankkunde, der 2008 ein Darlehen in Höhe von 276 000 Euro für eine privat genutzte Wohnimmobilie aufgenommen hat, widerruft seinen Darlehensvertrag. Die Bank ist einer der größten Finanzierer privater Immobilien in Deutschland. Das Darlehen wurde mit einem Zinssatz in Höhe von 5,6 % und einer Tilgungsleistung in Höhe von 1 % ausgegeben. Daraus ergibt sich eine monatliche Belastung der Familie in Höhe von 1 518 Euro. Nachdem der Widerruf (wie üblich) zunächst zurückgewiesen wurde, wird ein Vergleich ausgehandelt. Die Bank führt die Finanzierung zu aktuellen Konditionen fort, eine Anschlussfinanzierung bei einem anderen Institut ist also nicht erforderlich gewesen. Das Darlehen wird jetzt mit dem aktuellen Saldo in Höhe von 255 000 Euro nur noch mit 1,9 % verzinst. Bei einer prozentual unveränderten Tilgungsleistung in Höhe von 1 % würde sich die monatliche Belastung auf 616,25 Euro reduzieren, eine monatliche Ersparnis von 901,75 Euro! Tatsächlich hat die Familie die Tilgung auf 4 % erhöht und dadurch die Laufzeit des Darlehens deutlich verkürzt. Die monatliche Belastung ist trotzdem gesunken. Die Rate beträgt jetzt 1 253,75 Euro, immer noch eine tatsächliche Einsparung von 264,25 Euro im Monat! Dabei ist noch zu berücksichtigen, dass diese Einsparung „nach Steuer“ entsteht, also in voller Höhe das verfügbare Nettoeinkommen erhöht. Auf die Vorteile, die aus der Rückabwicklung der geleisteten Zahlungen und der wechselseitigen Nutzungsentschädigung entstehen, wurde in dem Vergleich verzichtet.

Wie geht ein Berater im Falle einer rechtsfehlerhaften Widerrufsbelehrung vor?

Er prüft zunächst die Erfolgsaussichten eines Widerrufs, schätzt die wirtschaftlichen Auswirkungen ein und entwickelt dann mit dem Mandanten eine individuelle Strategie für das weitere Vorgehen.

Wie kann so eine Strategie aussehen?

Überwiegend wird – wie in dem beschriebenen Fall – eine außergerichtliche Einigung mit der Bank angestrebt. Aber auch die vollständige Rückabwicklung zur Maximierung des wirtschaftlichen Ergebnisses zu Gunsten des Mandanten kann gelegentlich das Ziel sein. Oft ist die Zielsetzung auch „nur“ die Vorfälligkeitsentschädigung zu vermeiden oder zurückzufordern, die im Zusammenhang mit Umfinanzierung oder Veräußerung der Immobilie gezahlt wurde oder aktuell gefordert wird.

Bis wann können Darlehensnehmer den Widerruf erklären?

Das Widerrufsrecht im Falle rechtsfehlerhafter Widerrufsbelehrungen ist seit November 2002 als sogenanntes „Ewigkeitsrecht“ ausgestaltet. Für Verträge, die seitdem geschlossen wurden, verjährt die Widerrufsmöglichkeit also nicht. Allerdings gibt es in der Rechtsprechung Tendenzen, nach denen der Kunde nicht zu lange warten darf, sonst kann das Widerrufsrecht nach Treu und Glauben ausgeschlossen sein. Ob Entwicklungen in der Rechtsprechung oder Veränderungen im Zinsniveau die Attraktivität mindern, lässt sich nur schwerlich vorhersagen.

Foto: panthermedia/Franck Camhi