Was bedeut die New Work Culture für Büroimmobilien?
Ein modernes und attraktives Büro repräsentiert die Firma
Von Julius H. Junicke, Braunschweig
N. Tiedcke: Herr Junicke, ständig hören wir das Schlagwort „New Work“. Immer mehr Arbeitnehmer wünschen sich flexible und kreative Arbeitsplätze, die auch bei der Gestaltung von Bürogebäuden berücksichtigt werden müssen. Was wünschen sich die Kunden beim Erwerb von Büroimmobilien und wie hat sich der Markt in den letzten Jahren entwickelt?
Julius H. Junicke: Der Büroimmobilien-Markt hat sich sehr dynamisch entwickelt. Die Nachfrage ist aktuell sehr hoch, doch das Angebot ist noch sehr gering. Die Immobilien, die sich aktuell im Bau befinden, sind oftmals eintönig und bieten wenig Individualität. Die Fassaden sind quasi austauschbar. Dabei bietet der Markt viel Potenzial. Immer mehr Kunden wünschen sich Gebäude mit einem Garten oder Kunst und möchten dadurch Orte der Begegnungen für Kunden und Mitarbeiter schaffen. Wurden vor ein paar Jahren die Büros noch schlicht eingerichtet, stehen heute Design und Ästhetik im Vordergrund. Die Einflüsse aus den kreativen Start-up-Szenen spiegeln sich in der Bürogestaltung wider und die New Work-Welle findet immer mehr Anhänger. Dazu gehören flexible Arbeitsplätze, Großraumbüros mit vielen Besprechungs- und Schulungsräumen, Kochgelegenheiten oder auch Fitnessräume für die Bewegung in der Mittagspause. Die Mitarbeiter sollen sich an ihrem Arbeitsplatz wohl fühlen und gerne zur Arbeit kommen.
N. Tiedcke: Gibt es denn in der Region schon viele Immobilien, die den modernen New Work Kundenwünschen entsprechen?
Julius H. Junicke: Aktuell gibt es in der Umgebung nur wenige solcher neuen Bürogebäude. Am häufigsten findet man diese in Berlin. Dementsprechend bietet unsere Region viele spannende Möglichkeiten bei der Gestaltung neuer Büroimmobilien.
N. Tiedcke: Wenn ich Sie richtig verstanden habe, geht die Entwicklung weg von der reinen Immobilienvermarktung und hin zu einem ganzheitlichen Bürokonzept. Wie können Immobilienfirmen diese Konzepte am besten anbieten?
Julius H. Junicke: Empfehlenswert ist sicherlich die Zusammenarbeit mit Innenarchitekten und Designern. Besonders wichtig ist auch die Kundennähe. Welche individuellen Wünsche hat der Kunde und wie stellen sich die Mitarbeiter ihren Arbeitsplatz vor? Diese Fragen können am besten mit dem Kunden besprochen werden. Besonders oft möchten die Kunden die Firmenhistorie oder regionale Elemente in ihrem Bürodesign wiederfinden. Das gibt dem Büro einen individuellen Touch und Wiedererkennungswert. Es ist bei der Einrichtung der Arbeitsplätze auch ratsam, die Mitarbeiter des Unternehmens mit einzubeziehen. Zimmerpflanzen, eine optimale Fensterausrichtung und bequeme Bürostühle tragen unter anderem dazu bei, dass sich die Mitarbeiter in ihrem Umfeld wohler fühlen. Allerdings muss die Arbeitssicherheit und Funktionalität für die Angestellten gegeben sein. Eine schöne, indirekte Beleuchtung bringt zum Beispiel nichts, wenn der Mitarbeiter nicht genügend Licht zum Arbeiten hat. Durch frühzeitige und kontinuierliche Gespräche mit den Kunden lassen sich die Projekte am besten umsetzen.
N. Tiedcke: Das Ökologiebewusstsein der Deutschen steigt. Sehen Sie diesbezüglich auch Veränderungen bei der Nachfrage an Büroimmobilien?
Julius H. Junicke: Ja, auf jeden Fall. Die Energiepreise sind deutlich gestiegen, dementsprechend interessieren sich die Kunden stärker für energiebewusste Konzepte. Es gibt heute viele Möglichkeiten, ökologische Gesichtspunkte mit neuen Technologien zu kombinieren, wie zum Beispiel die Steuerung der Büroheizung oder des Lichtschalters per App durch die einzelnen Mitarbeiter.
N. Tiedcke: Also quasi „Smart Home“ für das Büro. Gibt es noch weitere neue Technologien, die für Bürogebäude angewandt werden können?
Julius H. Junicke: Zurzeit gibt es ein großes Angebotsspektrum auf dem Technologiemarkt. Wichtig ist dabei, dass die Produkte komplett ausgereift sind. Oft weiß man zum Beispiel bei Start-ups nicht, wie lange sich die neugegründeten Firmen auf dem Markt halten können oder wie oft sie Updates bereit stellen. Vor jedem neuen Immobilienprojekt sollte daher geprüft werden, welche Technologien wirklich für den Kunden sinnvoll sind, um die Kosten nicht unnötig in die Höhe zu treiben. Auch die Digitalisierung ist grundsätzlich ein wichtiger Punkt. Ohne eine schnelle Internetverbindung bringen die neuen Technologien für die Firmen recht wenig.
N. Tiedcke: Ein weiterer wichtiger Punkt bei Immobilienprojekten ist auch immer die Parkplatzsituation. Viele Mitarbeiter pendeln zu Arbeit und haben oft in den Innenstädten nicht die Möglichkeit, ihr Auto zu parken. Wie kann dieses Thema bei der Gebäudeplanung berücksichtigt werden?
Julius H. Junicke: Da es oft in Stadtzentren nicht möglich ist, neue Parkplätze zu bauen, besteht die Möglichkeit, mit Mobilitätsanbietern zusammen zu arbeiten. Car-Sharing für Mitarbeiter vom Bahnhof zum Arbeitsplatz ist eine Option. Eine umweltbewusstere Lösung ist zum Beispiel auch, den Mitarbeitern e-Bikes zur Verfügung zu stellen. Ladedosen oder Fahrradgaragen können meist problemlos neben das Bürogebäude gebaut werden.
N. Tiedcke: Welche weiteren Trends sehen Sie für die nächsten Jahre?
Julius H. Junicke: Ein Thema, was viele Firmen seit längerer Zeit beschäftigt, ist die Entscheidung zwischen einem Großraum- oder Einzelbüros. Erfahrungswerte zeigen, dass beide Optionen notwendig sind. Eine offene Bürofläche fördert die Kommunikation und Zusammenarbeit in einer Firma. Trotzdem benötigen die Mitarbeiter auch geschlossene Räume für Besprechungen oder zum konzentrierten Arbeiten. Ein weiterer Trend ist auch bei mittelständischen Unternehmen und Konzernen, eine eigene Kantine zu haben und zusätzlich Kochmöglichkeiten für die Mitarbeiter anzubieten. Viele Mitarbeiter wollen sich auch während der Arbeitszeit gesund ernähren und ziehen es vor, selbst zu kochen. Immer öfter wird in den Bürogebäuden auch ein Sport- und Massagebereich mit Duschen bereitgestellt.Eine weitere interessante Entwicklung ist zudem, dass es immer mehr Senioren gibt, die die Unternehmen mit ihrer Erfahrung unterstützen möchten. Auf die älteren Mitarbeiter sollte daher besonders Rücksicht genommen werden und das Gebäude dementsprechend ausgestattet sein. Fahrstühle und barrierefreie Zugänge sind sehr empfehlenswert. Aufgrund des demografischen Wandels ist dieser Punkt nicht zu unterschätzen. Viele Rentner gehen gerne noch einer Arbeit nach, während sie bereits im Ruhestand sind. Sicherheit ist auch ein großes Thema. Den Unternehmen sind zum Beispiel sichere Zugänge sehr wichtig. Das betrifft nicht nur das Bürogebäude an sich, sondern auch die Umgebung. Viele Mitarbeiter fühlen sich zum Beispiel nicht wohl, wenn sie auf ihrem Arbeitsweg eine dunkle Tiefgarage passieren müssen. Weiterhin wird das Thema Individualität bei den Unternehmen stark am Markt vertreten sein. Viele Firmen kreieren einen eigenen Geruch. Wissenschaftliche Studien haben zum Beispiel bewiesen, dass der Geruch von einem frisch gebackenen Kuchen den Menschen ein Gefühl von Wärme und Geborgenheit vermittelt. Mit Gerüchen können Kunden und Mitarbeiter positiv stimuliert werden.
N. Tiedcke: Ich erinnere mich daran, dass in einem Café ein Vanilleduft versprüht wurde. Aber wie würde das bei anderen Unternehmen funktionieren? Riecht es dann bei einem Reifenhersteller immer nach Gummi?
Julius H. Junicke: (lacht) Nein, nach Gummi wird es wohl eher nicht riechen. Hier hätte die Firma die Möglichkeit, einen gewissen Sound zu entwickeln, der zum Beispiel im Eingangsbereich abgespielt werden kann. Grundsätzlich geht es darum, sich weg von kalten Bürogebäuden zu begeben und sich mehr auf das Wohlgefühl der Mitarbeiter zu konzentrieren. Ein besonderes Heimatgefühl kann auch hergestellt werden, indem die Möbelstücke und die Einrichtung einen Bezug zu der Region haben oder von lokalen Designern gefertigt werden. Das strahlt eine örtliche Verbundenheit aus. Viele Möbelstücke können geleast werden und sind qualitativ sehr hochwertig. Gerade expandierende Unternehmen haben einen besonderen Spirit. Diesen gilt es auch in der Einrichtung einzufangen. Immobilienfirmen sollten keine Scheu haben, ihren Kunden kreative Vorschläge zu machen.
N. Tiedcke: Was sind denn die Unternehmen bereit, für moderne Bürogebäude zu investieren?
Julius H. Junicke: Das ist bei jedem Kunden individuell. Generell kann man allerdings sagen, dass immer mehr Geld für die Büroimmobilien ausgegeben wird. Eine mögliche Ursache ist unter anderem der Fachkräftemangel. Gute Mitarbeiter sind schwer zu finden und mit einem ästhetischen und modernen Büro sollen die Bewerber angesprochen werden. Des Weiteren ist das Bürogebäude auch gleichzeitig das Aushängeschild der Firma. Ein schönes und modernes Gebäude ist eine positive Werbung für das Unternehmen. Bei allen Bau- und Einrichtungsmaßnahmen sollte immer ein Fokus auf Qualität gelegt werden. So kann am besten die Wertstabilität der Immobilie gewährleistet werden. Der ganze Büromarkt ist im Umbruch und darum ist es wichtig, stark auf die Bedürfnisse der Kunden einzugehen.
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