Artikel erschienen am 26.03.2015
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Geldanlage in Immobilien

Kein Sparbuch, sondern eine unternehmerische Beteiligung

Von Dipl.-Ing. Stephan Lechelt, Braunschweig

Ein Vermögen zu haben, egal wie groß, ist manchmal eine Last! Denn es soll gewahrt und nach Möglichkeit vermehrt werden. Getreu dem Motto: Spare in der Zeit, dann hast du in der Not! Die aktuell historisch niedrigen Zinsen für festverzinsliche Geldanlagen bringen viele Menschen in ein Dilemma. Ihre Erträge reichen zumeist nicht einmal aus, um die Inflation, sprich Geldentwertung, auszugleichen. Somit rückten Immobilien in den letzten Jahren verstärkt in den Fokus, da mit ihnen eine vermeintlich höhere und trotzdem sichere Verzinsung des eingesetzten Kapitals zu erwirtschaften sei.

Die Diskussionen um den Euro und die damit verbundenen Unsicherheiten sowie die Antipathie der Deutschen gegen Aktien haben diesen Trend zur Flucht ins Betongold signifikant verstärkt. Diese beiden großen Trends schaffen daher eine wahre Nachfragewelle nach Sachwerten, die auf ein begrenztes Angebot trifft, was, den Marktgesetzen folgend, zu höheren Preisen führt, die allerorts wahrzunehmen sind. Doch ohne Risiko ist die Geldanlage in Immobilien nicht! Einmal im Jahr die Zinsabrechnung anschauen wie bei dem Sparbuch, funktioniert nicht. Eine Immobilie macht mindestens Arbeit, manchmal sogar Ärger. Und der Wert einer Immobilie kann in der Zukunft stabil bleiben oder sogar steigen, er muss es aber nicht! Daher sollte die Investition in ein vermietetes Objekt wohl und umfänglich bedacht werden. Nicht, dass am Ende doch das Sparbuch die bessere Geldanlage gewesen wäre, trotz der mickrigen Zinsen!

Renditeobjekte

Hier geht es ausdrücklich nur um Investitionen in vermietete Objekte, die als Renditeobjekte subsumiert werden. Die eigengenutzten Wohnimmobilien als des Deutschen liebster Sparstrumpf werden nicht betrachtet. Sie gehorchen völlig anderen Marktgesetzen und weisen neben dem Sparen fürs Alter auch eine emotionale Rendite auf, die eine Vergleichbarkeit zur schnöden Verzinsung einer Investition nicht möglich macht. Es geht vielmehr um die Eigentumswohnung, welche zur Vermietung erworben wird oder bspw. ein Mehrfamilienhaus bzw. eine Einzelhandelsimmobilie.

Der Markt stellt für jedes Vermögen und jede Risiko-neigung die notwendigen Objekte zur Verfügung, so­dass unterschiedlich große Investitionen mit verschiedenen Chance-Risiko-Profilen ermöglicht werden. Die grundsätzlichen Regeln und Bedingungen sind für Immobilien stets die gleichen, nur folgen Eigentumswohnungen und Mehrfamilienhäuser ganz anderen Marktentwicklungen als ein Supermarkt oder ein Bürogebäude. Doch am Ende steht für alle Renditeimmobilien fest, dass sie nur dann einen Wert haben, wenn es jeweils einen Mieter gibt, der bereit ist, für die Nutzung zu zahlen. Und genau in diesem Punkt liegt die größte Gefahr für die Geldanlage in Immobilien, denn die Nutzeranforderungen ändern sich fortwährend. Da die Immobilie zu den sehr langlebigen Wirtschaftsgütern gehört, geht es dabei nicht unbedingt um kurzfristige Trends, sondern um schleichende Änderungen des Nutzerverhaltens über Jahre oder gar Jahrzehnte. In der mittelbaren Vergangenheit haben sich die Änderungszyklen aber immer mehr verkürzt, was die spezifischen Risiken erhöht hat. Denn kann die Immobilie dem Anspruch des Nutzers nicht mehr genügen, dann sind im besten Fall zusätzliche Investitionen notwendig, um sie zu ertüchtigen. Im schlimmsten Fall kommt der Bagger! Hoffentlich hat die Immobilie dann schon ihr Geld verdient, sonst ergibt sich bei der Renditebetrachtung u. U. kein positives Ergebnis mehr.

Sachkundige Begleitung der Investition

Die Geldanlage in Immobilien sollte von Anfang an professionell begleitet werden, da die wenigsten privaten Investoren selbst über ausreichendes immobilienspezifisches Wissen und Erfahrungen verfügen. Immobilien sind keine Wirtschaftsgüter, die nebenbei erworben und verwaltet werden können. Sie sind vielmehr komplexe, einem Unternehmen nicht unähnliche Subjekte, die mit unternehmerischen Chancen und Risiken behaftet sind. Aber sie stellen sich je nach Objekttyp völlig anders dar:

Vermietete Eigentumswohnung und WEG

Nach dem Motto „Gewohnt wird immer!“ werden auch heute wieder vermietete Eigentumswohnungen in Deutschland als sichere Geldanlage an potenzielle Kapitalanleger verkauft. Oft an Standorten und in Lagen, die die meisten nur vom Stadtplan kennen und deren Besonderheiten sie gar nicht einschätzen können. In der aktuellen Lage des Landes brummt es kräftig und in vielen Städten steigen die Mieten in nie gekannte Höhen, da es u. a. viele ältere Menschen wieder in die Städte zieht. Doch wer glaubt eigentlich, dass diese Entwicklung ewig weitergeht? Die Vergangenheit war jedenfalls immer von Zyklen mit einem ständigen Auf und Ab geprägt. Und es besteht die berechtigte Sorge, dass schwächere Mikrolagen bei einem Abflauen der Nachfrage zuerst unter Vermietungsproblemen zu leiden haben. Wohl dem, der um die standortspezifischen Besonderheiten seines Erwerbs weiß. Dieser Umstand ist kein K.-o.-Kriterium für die Investition, sondern muss vielmehr einkalkuliert und bei der Preisgestaltung sowie der zukünftigen Cashflow-Planung berücksichtigt werden. Leider werden Eigentumswohnungen als Kapitalanlage nur allzu oft zu Eigennutzerpreisen und somit zu Renditen erworben, die das mit den Objekten verbundene immobilienspezifische Risiko nur unzureichend abdecken.

Da Eigentumswohnungen schon mit einem relativ geringen Geldeinsatz erworben werden können, sind sie bei den Kapitalanlegern am beliebtesten. Sie weisen aber gegenüber anderen Immobilieninvestments eine einzigartige Eigenschaft auf, die sie von den anderen Immo-bilien grundlegend unterscheidet – die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG)! Die WEG ist die Gesamtheit der Eigentümer eines Gebäudes oder einer Wohnanlage mit Eigentumswohnungen und damit das zentrale Entscheidungsorgan für das Gesamtobjekt. Durch die WEG ist der Eigentümer der einzelnen Wohnung nicht in der Lage, die Geschicke seiner Immobilieninvestition voll umfänglich selbst zu lenken. Die allgemeine Marktentwicklung trifft die WEG genauso wie den Eigentümer eines Mehrfamilienhauses. Aber im Umgang mit dem Gebäude entscheidet schlussendlich die WEG. Was nützt die top ausgestattete und modernisierte Wohnung, wenn die Immobilie, in der sie sich befindet, seit Jahrzehnten nur notdürftig instand gehalten wurde? Die Problematik ergibt sich aus der heterogenen Zusammensetzung der WEG. Ist die WEG von vielen Eigennutzern geprägt, kann es gut sein, dass übermäßig viel Geld in Instandsetzungen und Modernisierungen investiert wird, nur damit es „schön“ ist. Das ist für den Kapitalanleger u. U. nicht zielführend, da sich z. B. die aufwendige Gestaltung der Außenanlagen nicht über eine höhere Miete refinanzieren lässt. Diese zusätzlichen Investitionen schmälern die Rendite oder machen eine regelmäßige Nachinvestition erforderlich. Wenn die WEG aber hauptsächlich aus Kapitalanlegern besteht, die möglichst ihre Rendite erwirtschaften wollen, hat sie an zusätzlichen Investitionen kein Interesse. Der Niedergang des Objektes und ein immer größer werdender Instandhaltungsstau sind vorprogrammiert. Und in jeder WEG ist ein Eigentümer, der grundsätzlich dagegen ist! Diesen Besonderheiten muss sich der Kapitalanleger bewusst sein, wenn er sein Geld in einer vermieteten Eigentumswohnung anlegt. Er ist nicht allein für das Wohl und Wehe seines Investments verantwortlich, sondern von den Mitgliedern der WEG abhängig.

Supermarkt um die Ecke

Die Entwicklungen auf dem Wohnimmobilienmarkt sind für private Investoren noch am ehesten wahrnehmbar und verständlich, da sie direkt oder indirekt selbst damit in Kontakt kommen. Deutlich schwieriger wird es aber bei Investitionen in Büro- oder Handelsimmobilien. Die Anforderungen der Mieter an diese Immobilien ändern sich fortwährend. Da diese Entwicklungen in der allgemeinen Medienlandschaft so gut wie gar nicht bzw. lediglich oberflächlich thematisiert werden, wird der Privateigentümer einer solchen Immobilie oft überrascht. Beispielhaft sei an dieser Stelle ein kleiner Supermarkt erwähnt, dessen Mieter noch vor Ablauf des Mietvertrages aus dem noch recht neuen Objekt auszog, um im gegenüberliegenden Fachmarktzentrum eine Fläche anzumieten. Die Verkaufsfläche vergrößerte sich zunächst nicht, aber es wurde ein umfangreicher, eigentlich zu großer Lagerbereich angemietet. Dadurch hatte der Mieter am neuen Standort plötzlich die Möglichkeit, zukünftige Vergrößerungen der Verkaufsfläche aufgrund von Konzeptänderungen umzusetzen. Der Discounter Aldi hat im Laufe der letzten Jahrzehnte seine Verkaufsfläche von 400 m² auf aktuell über 1 000 m² gesteigert. Kann eine Immobilie diese Änderungen nicht ermöglichen, ist sie schlichtweg nicht mehr marktgängig, was Leerstand und schlimmstenfalls Abriss bedeutet. Aber noch mal zurück zum kleinen Supermarkt um die Ecke: Der Eigentümer hatte sehr viel Glück, eine Drogerie mietete das Objekt langfristig an. Keine Selbstverständlichkeit, da sie eigentlich auch ins Fachmarktzentrum gehörte. Aber sehr viel größer war das Erstaunen beim Eigentümer, dass er mehrere Hunderttausend Euro investieren musste, um u. a. die Decken, die Böden, die Heizung, die Fenster und die Eingangstüren herauszureißen, damit der neue Mieter seinen vorgegebenen Standard umsetzen konnte – ebenfalls auf Kosten des Eigentümers. Technisch waren diese Maßnahmen alle nicht notwendig, aber für viele Mieter aus dem Einzelhandel gibt es in Bezug auf ihre Standardbaubeschreibungen keine Kompromisse. Und dabei waren die Anfangsinvestitionen aus dem Baujahr noch längst nicht abgeschrieben. Da relativiert sich manch hohe Bruttoanfangsrendite und das Objekt war dann u. U. doch nicht so lukrativ.

Immobilienleben

Eine Immobilie muss sich im Laufe ihres Lebenszyklus fortwährend an die Bedürfnisse der Nutzer anpassen. Für die Umsetzung dieser Maßnahmen wird regelmäßig frisches Geld benötigt, was ein eklatanter Unterschied zu allen anderen Geldanlagen ist! Das reine Herausziehen von Geld aus der Anlage „Immobilie“ ist kurz- oder maximal mittelfristig möglich, kann aber langfristig gesehen zu keinem positiven Ergebnis führen. Ist die Anpassungsfähigkeit der Immobilie nicht gegeben und können fortlaufende Investitionen nicht finanziert werden, wird es für den Eigentümer oft sehr schwierig.

Die maßgeblich auf Immobilien einwirkenden Aspekte stammen aus den Bereichen Technik, Recht und Ökonomie. Daher sollte bei jeder Investition eine genaue, umfassende und sorgfältige Prüfung der zu erwerbenden Immobilie vorgenommen werden. Der Prüfungsprozess wird auch als Due Diligence (DD) bezeichnet und analysiert die Stärken und Schwächen des Objekts. Für professionelle Immobilieninvestoren ist dies ein übliches Verfahren, um die mit der Immobilie verbundenen Chancen und Risiken in Bezug auf die eigenen Ziele vor dem eigentlichen Erwerb offenzulegen. Mit dieser Kenntnis lässt sich ein risikoadjustierter Kaufpreis ableiten. Auch jeder andere Immobilieninvestor sollte auf diese Prüfung nicht verzichten, damit das investierte Kapital in Zukunft möglichst gemehrt und geschützt wird.

Der mit einer Immobilie verbundene Aufwand für deren professionelle Betreuung und das notwendige Wissen werden von potenziellen Investoren oft unterschätzt. Die Pflege der Mieter und des Objektes ist mit einem erheblichen Zeitaufwand und Kosten verbunden, die sich natürlich in der erzielten Rendite widerspiegeln sollen. Dabei hat jede Immobilie ihr eigenes Chance- und Risiko-Profil, was z. T. auch durch die Erwartungshaltung des Eigentümers geprägt wird.

Die Geldanlage in Immobilien kann gutgehen, eine Garantie gibt es dafür aber nicht! Weder für die Rendite noch den Werterhalt. Denn manche Immobilieninvestition war in der Vergangenheit gar keine so sichere Anlage, als die sie ursprünglich verkauft wurde! Oder ist der „Aufbau Ost“ mit seinen Steuersparmodellen wirklich schon ganz vergessen? Holen Sie sich daher bei Ihrer nächsten unternehmerischen Immobilieninvestition Hilfe bei den entsprechenden Fachleuten!

Foto: MediaWorld/Timo Grän

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