Artikel erschienen am 13.06.2019
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Büromarkt Braunschweig 2019

Die Trends: Steigende Mieten, weniger Umsatz und kritischer Leerstand

Von Dipl.-Ing. Stephan Lechelt, Braunschweig

Entwicklungen am Immobilienmarkt können nur dargestellt werden, wenn die notwendigen Datenerhebungen und Auswertungen kontinuierlich durchgeführt werden. Für den Büromarkt in Braunschweig wurde im dritten Jahr in Folge der Büromarktbericht fortgeschrieben, um die weiterhin dynamischen Entwicklungen auf dem Büroimmobilienmarkt in der Löwenstadt abzubilden.

Der Büromarktbericht basiert weiterhin auf den Erhebungen und der konsequenten Datenfortschreibung zu über 1 400 Einzelobjekten. Im Stadtgebiet von Braunschweig stehen unverändert etwas mehr als 2,1 Mio. m² Büroflächen zur Verfügung, die zu gut 60 % von den Eigentümern selbst genutzt werden. Der für das Jahr 2018 ermittelte Büroflächenumsatz beläuft sich auf 30 000 m² und basiert auf mehr als 40 regis­trierten Vermietungen mit rund 24 000 m² und einem Eigennutzeranteil von 6 000 m². Der Leerstand wurde zum Jahresende 2018 mit rund 31 000 m² (2017: 46 000 m²) ermittelt. Das entspricht bezogen auf die Gesamtfläche einer Quote von 1,5 % und hat somit eine kritische Größenordnung erreicht. Aktuell sind gut 27 000 m² im Bau. Dafür ist die Pipeline der geplanten Objekte mit ca. 110 000 m² noch besser gefüllt als im Vorjahr.

Die durchschnittliche Bestandsmiete hat sich um 40 Cent auf 8,20 Euro/m² netto kalt im Monat erhöht und basiert auf gut 190 Objekten, die über 370 000 m² widerspiegeln. Die meisten Mieten liegen zwischen 6,40 Euro/m² und 10,90 Euro/m². Die Spitzenmiete wurde auf 18,00 Euro/m² gesteigert. Bei den Neuvermietungen be­trug die Durchschnittsmiete 9,50 Euro/m², 1 Euro/m² mehr als im Vorjahr. Damit liegt die mittlere Miete hier 15 % über dem allgemeinen Mietniveau. Beim Umsatz konnten 30 000 m² sicher ermittelt werden, gut 20 % weniger als noch 2017.

Der Investmentumsatz betrug 2018 rund 22,5 Mio. Euro, eine Steigerung von 50 % gegenüber 2017. Es wurden 5 Objekte mit einer Fläche von insgesamt 19 000 m² veräußert, was zu einem mittleren Kaufpreis von rund 1 200 Euro/m² führte. Die durchschnittliche Nettoanfangsrendite für die Jahre 2017 und 2018 liegt bei 6,6 %. Im längerfristigen Vergleich ist erkennbar, dass sich der Umsatz recht stabil entwickelt hat, während der Leerstand kontinuierlich abnimmt. Da gleichzeitig die Bautätigkeit rückläufig war, sind die Mieten aufgrund der bestehenden Nachfrage angestiegen.

Der Leerstand hat einen kritisch niedrigen Stand erreicht, der die Bewegungsfreiheit der Mieter stark einschränkt. Großflächige Einheiten sind nur noch mit einem erheblichen zeitlichen Vorlauf anzumieten. Diese Umstände hemmen die wirtschaftliche Entwicklung und sollten zukünftig vermieden werden. Die deutlich steigenden Mieten spiegeln die angespannte Lage wider. Aufgrund der begrenzten Neubautätigkeit ist kurzfristig nicht mit einer Entspannung zu rechnen, sodass es bei sta­biler Nachfrage zu einem weiter steigenden Mietpreisniveau kommen kann. Gemeinsam mit Frau Prof. Dr.-Ing. Tanja Kessel vom Lehrstuhl für Infrastruktur- und Immobilienmanagement erarbeitet die Altmeppen GmbH aktuell eine Prognose für die Büroflächennachfrage in Braunschweig. Die gewonnenen Ergebnisse sollen die geplante Angebotserweiterung plausibilisieren und als Grundlage für die weiteren Entwicklungen des Bürostandortes dienen.

Info

Der Büromarktbericht steht zum Download zur Verfügung oder kann kostenlos beim Autor angefordert werden.

Bild: Altmeppen

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