Artikel erschienen am 14.04.2011

Sparen um jeden Preis – koste es, was es wolle

Fallstricke beim Hausbau und Grundstückskauf

Von Rüdiger Giesemann, Braunschweig | Dr. iur. Paul-Frank Weise, Braunschweig | Manfred Hofmeister, Braunschweig

Hausbau und Grundstückskauf stehen häufig in einem Zusammenhang. In der Annahme, Steuern und Kosten zu sparen, beurkunden die Vertragspartner dabei manches Mal nur den Grundstückskauf notariell, nicht aber den Hausbauvertrag.

Dr. Paul-Frank Weise
Sparen ist doch gut.

Manfred Hofmeister
Aber nicht, wenn das Ziel verfehlt wird.

Rüdiger Giesemann
Das heißt?

Manfred Hofmeister
Bei bestimmtem Zusammenhang zwischen Grundstückskauf und den bauausführenden Verträgen besteht die Pflicht zur notariellen Beurkundung auch der bauausführenden Verträge.

Rüdiger Giesemann
Das ist richtig. Nach dem Gesetz und der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes können eigentlich nicht notariell beurkundungspflichtige Verträge formnichtig sein, wenn der Abschluss eines Grundstücksgeschäfts von der Eingehung dieser anderen Verträge abhängig ist (insbesondere Hausbauverträge, Baubetreuungsverträge etc.).

Manfred Hofmeister
Die zivilrechtlichen Folgen können sehr unangenehm sein. Im Extremfall stellt sich erst während der Bauphase die Unwirksamkeit des Bauvertrages und möglicherweise auch des Grundstückskaufs wegen Formmangels heraus.

Dr. Paul-Frank Weise
In der Tat, bei einem unwirksamen Bauvertrag ist der Unternehmer auf die Nase gefallen. Der Vertrag ist unwirksam und der Käufer hat nicht gezahlt und musste das auch nicht.

Rüdiger Giesemann
Infolge sind auch etwaige Ratenzahlungsabsprachen unwirksam.

Dr. Paul-Frank Weise
Völlig leer muss der Unternehmer dabei allerdings nicht ausgehen. Anspruch auf Zahlungen kann er trotzdem haben.

Rüdiger Giesemann
Aber Zahlungen nur auf gesetzlicher Grundlage und ggf. erst nach Abnahme des Bauwerkes.

Manfred Hofmeister
Das kann die Unter­nehmens­finanzierung ganz schön durcheinander­bringen.

Dr. Paul-Frank Weise
Zusätzlich kann es „Besuch“ vom Finanzamt geben.

Rüdiger Giesemann
Nach der Recht­sprechung des Bundes­finanz­hofes können Grunderwerb und Bauvertrag auch bei Erhebung der Grund­erwerb­steuer als Einheit betrachtet werden.

Manfred Hofmeister
Mithin unterliegt in diesen Fällen auch der Baupreis der Grunderwerbsteuer.

Dr. Paul-Frank Weise
Selbst verschachtelte oder aufgespaltene Vertrags­gestaltungen (z. B. Zwischen­schaltung unterschiedlicher Vertrags­partner auf Veräußerer­seite; Baubetreuungs-, Architekten­vertrag, Vertrag über den Kellerausbau etc.) haben die Finanz­recht­sprechung nicht daran gehindert, in bestimmten Fällen gleichwohl ein einheitliches grund­erwerb­steuer­auslösendes Vertrags­werk anzunehmen.

Rüdiger Giesemann
Man darf die Finanzverwaltung nicht unterschätzen.

Manfred Hofmeister
Beim Erwerb unbebauter Grundstücke im Baugebiet oder anderer Anzeichen für eine beabsichtigte Bebauung, versenden die Finanzämter eigens hierfür gestaltete Formblätter an Erwerber und Veräußerer.

Dr. Paul-Frank Weise
Nicht nur das. Die Finanzverwaltung wertet Zeitungsannoncen über Angebote zum Hausbau oder Verkauf von Baugrundstücken aus.

Rüdiger Giesemann
Gegebenenfalls besuchen die Finanzamtsmitarbeiter die Baugebiete, werten die Bauschilder aus oder händigen die Vordrucke dem Bauherrn gleich vor Ort auf der Baustelle aus.

Manfred Hofmeister
Verstöße gegen Anzeigepflichten gegenüber dem Finanzamt können zur Verlängerung der Festsetzungszeiträume von Grunderwerbsteuer über etliche Jahre hinaus führen.

Dr. Paul-Frank Weise
Nach § 19 GrEStG haben die Beteiligten ausdrücklich sogar nicht notariell beurkundete Verträge anzuzeigen.

Rüdiger Giesemann
Man sollte meinen, diese Art von Problemen ist bekannt und löst in der Praxis keine Gefahren mehr aus.

Manfred Hofmeister
Weit gefehlt. Die Praxis beim Kosten- und Steuernsparen ist erfinderisch.

Dr. Paul-Frank Weise
Jüngstes Beispiel: ein Urteil des OLG Naumburg aus dem Januar 2011. Ein Unternehmer, der erst in der zweiten Instanz Recht bekam. Ein Bauherr, der dachte, er könnte Vorteile aus vermeintlicher Formnichtigkeit ziehen. Und: zwei Gerichte, zwei unterschiedliche Meinungen.

In Kürze: Unternehmer und Bauherr schlossen einen Hausbauvertrag ohne notarielle Beurkundung. Der Hausbauvertrag sollte unabhängig von Verträgen gelten, die der Grundstücksbeschaffung dienen. Einen rechtlichen Zusammenhang zwischen der Grundstücksbeschaffung und diesem Hausbauvertrag wünschten die Parteien nicht. Allerdings wies der Unternehmer dem Bauherren vereinbarungsgemäß einige Grundstücke nach. Der Bauherr kündigte den Hausbauvertrag mit der Begründung, die vom Unternehmer nachgewiesenen Grundstücke gefielen ihm nicht. Der Unternehmer klagte daraufhin auf Basis einer Vertragsklausel einen pauschalierten Schadensbetrag i. H. v.10 % des vereinbarten Kaufpreises ein. Der Bauherr wandte ein, dass der Hausbauvertrag formnichtig sei, weil er nicht notariell beurkundet worden sei. Das Landgericht folgte dieser Ansicht und wies die Klage ab. Es hielt den Vertrag mangels Beurkundung für formnichtig.

Das Oberlandesgericht Naumburg hingegen befand den Vertrag auch ohne notarielle Beurkundung für formwirksam. Es gab der Berufung und der Klage statt.

Rüdiger Giesemann
Interessant. Der BGH sieht dies differenziert. Er urteilte im Jahr 2009, auch aus den Umständen kann sich eine rechtliche Einheit und damit eine Beurkundungspflicht aller Verträge ergeben.

Manfred Hofmeister
Die Entscheidungen zeigen, größtmögliche Vorsicht bei den Vertragsgestaltungen Hausbau und Grundstücksbeschaffung.

Dr. Paul-Frank Weise
Sparen ja, aber nicht „um jeden Preis“ und nicht am falschen Ende.

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