Artikel erschienen am 01.03.2014
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Von den Worten zu den Zahlen

Von Steffen Helbing, LL.M., MBA, Braunschweig

Jede erfolgreiche Investition bedarf der Planung. Dies gilt unabhängig davon, ob die Investition eine neue Maschine, der Kauf eines Unternehmens oder ein Immobilienprojekt ist. Welche Rolle spielt die Due Diligence für die Finanzplanung?

In einer idealen Welt ist Finanzplanung einfach: Wenn alle zukünftigen Einzahlungen und Auszahlungen für das Projekt bekannt sind, ist der Wert des Projektes gerade der Wert, den diese Ein- und Auszahlungen heute haben.

Für den Fall vollständiger Sicherheit über die zukünftige Projektentwicklung kann der Wert durch Abzinsung mit dem Zinssatz für sichere Anlagen ermittelt werden. In einem einfachen Beispiel wird z. B. eine – hypothetische – Investition in eine Immobilie von 2 000 Euro in 2014 getätigt, die eine weitere Auszahlung von 500 Euro in 2015 erfordert. Rückflüsse (Mieten) erfolgen in 2016 und 2017 von jeweils 500 Euro bevor in 2018 durch den Verkauf eine Rückzahlung von 3 000 Euro erfolgt.

Bei einem Zinssatz von 6 % p. a. beträgt der heutige Barwert des Projektes 729 Euro:

 20142015201620172018
Einzahlung 0 0 500 500 3000
Auszahlung -2000 -500 0 0 0
Cashflow -2000 -500 500 500 3000
Barwert @6 %: 729 Euro -2000 -470 442 415 2342

In der Realität ist die zukünftige Entwicklung unsicher, was bei der Finanzplanung berücksichtigt werden muss. Die einfachste Möglichkeit, das Risiko aufgrund der Unsicherheit der zukünftigen Projektentwicklung zu berücksichtigen, ist die Abzinsung mit einem höheren Zinssatz. So kann z. B. der „risikoadäquate Zinssatz“ als Summe aus dem Zinssatz für sichere Anlagen und einem Risikozuschlag bestimmt werden. Der höhere Zinssatz führt zwingend zu einem niedrigeren Wert des Projektes.

Bei dem soeben dargestellten Beispiel verringert sich der Barwert des Projektes bei einem Zinssatz von 12 % p. a. auf nur noch 87 Euro:

 20142015201620172018
Einzahlung 0 0 500 500 3000
Auszahlung -2000 -500 0 0 0
Cashflow -2000 -500 500 500 3000
Barwert @12 %: 87 Euro -2000 -470 387 341 1799

Hohe Risikozuschläge bei dem Zinssatz können daher den Projektwert deutlich senken. Der Risikozuschlag kann dabei umso geringer ausfallen, desto genauer die zukünftigen Risiken bekannt sind. Die entscheidende Rolle der Due Diligence ist hier, möglichst sämtliche Kosten, die sich für das Projekt aus den Ergebnissen der Due Diligence ergeben, zu identifizieren und wirtschaftlich zu bewerten.

Neben der Abbildung des allgemeinen Planungsrisikos durch die Wahl eines risikoadäquaten Zinssatzes ist die Planung konkreter Prozessrisiken durch die Berücksichtigung ein ausreichender Risikopuffer. Zusätzlich zu der Risikoidentifikation und der wirtschaftlichen Risikobewertung ist hier das Ziel, möglichst genau die zu erwartenden Zeitpunkte der Ein- und Auszahlungen des Projektes zu bestimmen.

Entscheidend für die erfolgreiche Integration der Due Diligence in die Finanzplanung ist, dass es gelingt, die Erkenntnisse der technischen, rechtlichen und kaufmännischen Due Diligence in eine zutreffende Abschätzung zukünftiger Zahlungsflüsse zu übersetzen. Dies gilt nicht nur für die rechtliche Due Diligence, sondern für alle Bereiche der Projektprüfung wie etwa die technische und steuerliche Due Diligence.

Wichtig ist, bei einer Due Diligence neben den erkannten und bewertbaren Risiken auch eine Einschätzung möglicher unbekannter Risiken zu entwickeln.

Fehlen beispielsweise Dokumente zu einem bestimmten Bereich der Due Diligence, sollte abgeschätzt werden, welche Risiken sich aus diesem Bereich ergeben können. Parallel sollte auch dargestellt werden, welche Risiken versicherbar sind, sodass ein unbestimmtes Risiko zu einer bestimmbaren Größe (der Versicherungsprämie) wird.

Eine zielführende Due Diligence setzt daher voraus, dass der Due-Diligence-Report klare Aussagen zu den wirtschaftlichen Auswirkungen der gefundenen Ergebnisse in einer Form enthält, die eine unmittelbare Umsetzung in der Finanzplanung ermöglichen. Dies sollte bei der Beraterauswahl und der Auftragserteilung berücksichtigt werden.

 Bekannte
Risiken
Unbekannte
Risiken
Gestaltungs-
risiken
davon
versicherbar
Grundbuch 50000 0 250500 0
Öffentliches Baurecht 0 551000 495000 551000
Mängel und Gewährleistung 371000 0 0 0
Mietverträge (Rechtsrisiken) 250000 0 1250000 0
Umweltrecht (Altlasten) 0 0 0  
Ertragsteuern 0 0 0 0
Verkehrssteuern 350000 0 0 0

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