Mikro-Apartments

Erfolgsgeschichte eines neuen Wohn-Assets

Mikro-Apartments gelten als kleine attraktive Ein- bis Zwei-Zimmer-Wohnungen in sehr gut angebundenen City-Lagen. Oft werden sie temporär über mehrere Monate oder Jahre angemietet. Durch ihre geringen Flächen ermöglichen sie gut erschwingliche Miet- und Kaufpreise und können so dazu beitragen, den angespannten Wohnungsmarkt in den A- und B-Städten zu entlasten. Das Segment ist in den letzten Jahren stark gewachsen und hat sich im Hinblick auf Angebote und Apartmentgrößen immer weiter ausdifferenziert. 2017 entfielen laut der zuletzt veröffentlichten 5 %-Studie aus 2019 von bulwiengesa rund 41 % aller neu gebauten Wohnungen auf die Größenklasse von Mikro-Apartments – im Jahr 2008 waren es nur ca. 13 %. Der große Mangel an urbanem Wohnraum und die stetige Zunahme von Singlehaushalten hat eine Entwicklung vorangetrieben, die zunächst mit optimiert geschnittenen Studenten-Apartments begann. Inzwischen hat sich das Mikro-Segment bei einer großen Bandbreite von Zielgruppen durchgesetzt. Zwar liegen Studenten-Apartments noch immer mit einem 55 %-Anteil der bestehenden Mikro­apartments vorne, 45 % werden aber von anderen Nutzer­gruppen belegt, von Pendlern über Projektmitarbeiter und Berufseinsteiger bis zu Senioren. Dies ermittelte die aktuelle bulwiengesa-Studie der Initiative Micro-Living (IML) im November 2020.

Micro-Living steht heute nicht mehr nur für Ein-Zimmer-Wohnungen zwischen ca. 12 und 35 m². Längst haben sich die Quadratmeterzahlen vieler Angebote erhöht und die Wohnräume sind auf die jeweiligen Nutzer-Gruppen, vom Co-Living bis zur barrierefreien Wohnung, zugeschnitten. Viele Einheiten werden auch als Zwei-Zimmer-Apartments konzipiert und umfassen teils bis zu 55 oder mehr Quadratmeter. Die All-in-Mieten der oft hochwertig ausgestatteten Mikro-Apartments liegen je nach Größe, Standard, Betriebskonzept und Lage zwischen 250 und 1 300 Euro. Dabei lassen sich im Schnitt hohe Renditen zwischen 4 und 7 % erzielen. Viele Investoren nutzen diese Chance, um die Performance ihrer klassischen Wohnportfolios zu steigern. Zu beachten ist, dass die Fluktuation in teil- oder vollmöblierten Wohnungen höher ist als in klassischen Mehrfamilienhäusern. Eine integrierte Möblierung schützt die Immobilie vor Schäden durch häufige Umzugstätigkeit und starker Abnutzung.

Hoch im Kurs – auch in der Pandemie

Die Corona-Pandemie war für das noch junge Segment der Mikro-Apartments eine erste Bewährungsprobe. Der Eindruck, dass es bei den Mikro-Apartmenthäusern zu relativ wenigen Beeinträchtigungen kam, hat sich mit der IML-Studie 2020 bestätigt. Danach sahen es zwar viele Betreiber als Herausforderung an, die gewohnt hohe Belegung weiter sicherzustellen, aber es kam offenbar kaum zu Mietausfällen oder tatsächlichen Einbrüchen.

Zudem zeigte sich, dass es in dieser Zeit einfacher möglich war, günstige Apartments zu vermieten als hochpreisige. Auch die Zahl der Anmietungen sackte kaum ab, dafür kam es zu einer leichten Verschiebung bei der Mietersturkur: Die Studentenzahl ging im Schnitt um etwa 3 % zurück und wurde trotz Homeoffice von anderen Mietergruppen ersetzt. Insgesamt stiegen die Bewirtschaftungskosten wegen der Hygienemaßnahmen leicht an. Größere Apartmenthäuser mit über 100 Einheiten haben im Verhältnis geringere Betriebskosten als kleinere Häuser. Dafür war die Auslastung der kleinen Objekte in der Pandemie oft besser zu gewährleisten als die großer Häuser. A-Standorte waren besonders stabil, doch auch die B-, C- und D-Standorte konnten das Belegungsniveau der Apartments absichern. Selbst bei den Hybridformen mit gewerblichem Betreiberkonzept wie Serviced Apartments hat das Segment verhältnismäßig stabil abgeschnitten. Gegenüber Hotels, die mitunter schließen mussten, haben zum Beispiel die Serviced Apartments eine durchschnittliche Belegung von immerhin 50-60 % statt der üblichen 80-90 % erreicht und viele waren im Oktober 2020 schon wieder fast auf Normalniveau.

Laut IML-Studie lag 2020 die Bereitschaft zu Ankäufen und Neubauvorhaben von Mikro-Apartments bei den befragten Unternehmen – Bestandshaltern, Investoren und Betreibern – auf einem ähnlich hohen Niveau wie vor der Pandemie. Insofern hat sich das Asset bei den kurzfristigen Auswirkungen der Krise sehr solide gezeigt.

Neue Studien-Ergebnisse zum Asset

Die Asset-Klasse Micro-Living gilt als Mischform zwischen gewerblichem und wohnungswirtschaftlichem Angebot. In der Pandemie hat sich vor allem die letztere Eigenschaft als Vorteil erwiesen, da das Anlage-Segment „Wohnen“ kaum unter den Auswirkungen der Lockdowns gelitten hat. Für eine tiefergehende Analyse lagen bislang kaum Daten vor, die einen Aufschluss über die grundlegende Marktposition der Mikro-Apartments geben könnten: den Status quo der Produktvielfalt, Vergleichsstandards, die Resilienz oder die langfristige Produktperformance. Der Vorstoß zu einer systematischeren Datenerhebung, die einen solchen Einblick ermöglicht, stammt von der Initiative Micro-Living (IML), die seit 2020 mit bulwiengesa erstmals begonnen hat, halbjährliche Lage- und Marktberichte zu liefern. Neue Erkenntnisse waren in diesem Zusammenhang, dass sich im Segment durchaus bestimmte Standards herausgebildet haben: Mikro-Apartments waren bei den untersuchten Objekten fast zu 100 % möbliert, mit Waschsalon und sehr gutem W-LAN ausgestattet. Außerdem zeigte sich ein enger Zusammenhang zwischen wenig Quadratmetern pro Einheit und einer höheren Miete pro Quadratmeter. Eine geringe Quadratmeterzahl ist somit wirtschaftlicher. Allerdings geht in der Regel auch das gute Preis-Leistungs-Verhältnis der Objekte verloren, durch das langfristig eine gute Vermietung sichergestellt ist. Hinzu kommt, dass die Fluktuation in sehr kleinen Einheiten tendenziell höher ist. Denn zu bedenken ist, dass sich in besonders engen Räumlichkeiten die Wohnqualität reduziert und die Apartments damit für einen Teil der potenziellen Mieter weniger attraktiv sind. Gleichzeitig sinkt die Flexibilität bei der Vermietung, da nicht-studentische Zielgruppen ohnehin eher die großzügigeren Wohnräume bevorzugen. Daraus lässt sich schließen, dass mittlere bis größere Mikro-Apartments, die für verschiedene Mietergruppen geeignet sind, unter Corona-Bedingungen eine bessere Auslastung ermöglichten – zum Beispiel, als laut IML-Studie etliche studentische Mieter abwanderten. In Zeiten des Social Distancing sind gerade die großzügiger geschnittenen Mikro-Apartments als abgeschlossene, wohnliche und voll funktionsfähige Einheiten auch Rückzugsorte. Mit oder ohne Krisensituation geht es also darum, je nach Standort und Anlagestrategie das richtige Wohnkonzept zu entwickeln und die Räume flexibel zu konzipieren.

Langfristige Auswirkungen durch Corona

Die Corona-Pandemie ist zu einer bereits beginnenden Rezession hinzugekommen und gehört zu jenen nicht vorhersehbaren Ereignissen, die bestimmte Branchen, Anlagen oder Assets in besonderer Weise treffen können. Das Micro-Living unterscheidet sich von anderen Anlageimmobilien nur insoweit, als deren Stärken und Schwächen bereits aus vorangegangenen Wirtschaftskrisen bekannt sind. Stabilitätsfaktor in der Corona-Pandemie war bislang der Aspekt des Wohnens. So hat das Segment hier besser abgeschnitten als beispielsweise Hotel- oder Handelsimmobilien. Ein Blick auf die Wohnimmobilien, die historisch zumeist krisenfester waren als andere Assets, lässt die Schlussfolgerung zu, dass Mikro-Apartments ähnlich solide aufgestellt sind. Die relative Flexibilität bei den Mietergruppen kommt als positiver Effekt hinzu. Darüber hinaus kann die Option einer baulichen Nutzungsänderung dazu beitragen, eine langfristige Perspektive für das Anlageobjekt sicherzustellen, etwa durch die Zusammenlegung von Einzelapartments zu einer größeren Wohneinheit, wie es im neuen Quartier Berliner Straße in Braunschweig derzeit umgesetzt wird.