Achtung: Neue „Steuerfalle“ bei der Grunderwerbsteuer für Immobiliengesellschaften!

Und dass durch den Unterschied zwischen Signing und Closing im Vertragsabschluss und dessen Durchführung die Grunderwerbsteuer sogar doppelt entstehen kann? Diese Regelung ist durch das Jahressteuergesetz 2022 noch einmal deutlich verschärft worden und bedarf daher besonderer Beachtung.

Asset Deal oder Share Deal?

Immobilien können als persönliche Direktinvestitionen oder gebündelt in einem Unternehmen gehalten werden. In letzteren Fall spricht man von einer Immobiliengesellschaft. Wird die Immobilie selbst von der Gesellschaft veräußert, handelt es sich um einen Asset Deal. Werden dagegen die Anteile (Shares) an der Gesellschaft veräußert, spricht man von einem Share Deal.

Da es sich bei dem Verkauf von Anteilen an einem Immobilien haltenden Unternehmen nicht um einen Immobilienverkauf im eigentlichen Sinn handelt, würde hier keine Grunderwerbsteuer entstehen. Das hat der Gesetzgeber erkannt und gesonderte Besteuerungsnormen für diese „indirekten“ Grundstückstransaktionen geschaffen. Werden innerhalb von 10 Jahren 90 % der Anteile (oder mehr) einer Immobiliengesellschaft unmittelbar oder mittelbar an neue Gesellschafter veräußert oder werden diese in der Hand eines Gesellschafters vereinigt, gilt dies als Veräußerung der Grundstücke im Gesellschaftsvermögen und es entsteht Grunderwerbsteuer. Diese Regelungen gelten für jede Gesellschaft mit Grundbesitz und sind häufig nicht bekannt. Hätten Sie es gewusst?

Achtung – strenge Anzeigepflichten!

Kaum bekannt ist, dass strenge Anzeigepflichten für grunderwerbsteuerpflichtige Transaktionen bestehen, die von den Beteiligten im Falle einer Anteilsveräußerung zu erfüllen sind. Dies gilt unabhängig von den Anzeigepflichten der Notare und hat besondere Bedeutung, wenn Anteile an einer Immobilien-Personengesellschaft privatschriftlich, also ohne notarielle Beurkundung, verkauft werden. Fehlen die erforderlichen Anzeigen, konnte dies bisher schon schmerzhafte Verspätungszuschläge auslösen.

Verschärfung durch das Jahressteuergesetz 2022

Mit dem Jahressteuergesetz 2022 ist hier noch einmal eine deutliche Verschärfung eingetreten. Denn das Grunderwerbsteuergesetz kennt unterschiedliche Normen, auf Grund derer Grunderwerbsteuer erhoben wird. Der Grunderwerbsteuer unterlag schon immer der Kaufvertrag, der den Anspruch auf die Übereignung eines Grundstücks begründet. Diese Regelung gilt auch für die Übertragung von Gesellschaftsanteilen. Nach dem Wortlaut des Gesetzes ist daher bereits der Abschluss eines solchen Vertrages (Signing) dem zuständigen Finanzamt durch den Erwerber innerhalb von 14 Tagen anzuzeigen. Zusätzlich unterliegt auch der wirtschaftliche Vollzug dieses Vertrages, also der Übergang der Anteile auf den Erwerber (Closing) der Anzeigepflicht und der Grunderwerbsteuer. Diese Anzeige ist von der betroffenen Gesellschaft ebenfalls innerhalb von 14 Tagen nach dem Anteilseignerwechsel abzugeben.

Damit es durch diese gesetzlichen Regelungen nicht zu einer Doppelbelastung mit Grunderwerbsteuer kommt – einmal auf Seiten des Käufers beim Signing und einmal auf Seiten der Gesellschaft beim Closing – hat der Gesetzgeber mit dem Jahressteuergesetz 2022 geregelt, dass die erstmalige Festsetzung der Grunderwerbsteuer, die bereits aufgrund des Vertragsabschlusses entstanden war, auf Antrag (!) wieder aufgehoben wird.

Bitte mögliche Doppelbesteuerung beachten!

Denn die Tücke dieser Neuregelung liegt darin, dass der Antrag nur gestellt werden kann, wenn alle Anzeigepflichten zuvor vollständig und fristgerecht erfüllt wurden. Wird also ein solcher Vorgang erst nachträglich, z.B. im Rahmen einer Betriebsprüfung entdeckt, droht eine endgültige Doppelbesteuerung.

Bitte sprechen Sie uns gerne an, wenn Sie Fragen zu diesem Thema haben.