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Grundvermögen im Erbschaftsteuerrecht

Von Dipl.-oec. Marco Reimann, Salzgitter

Die Reform des Erbschaftsteuer- und Bewertungsrechts aus dem Jahre 2009 hat bedeutende Änderungen mit sich gebracht, die vielen bisher noch nicht bekannt sind. Besonders betroffen sind Erwerber von Grundvermögen, da bei der Bewertung von Grundvermögen die Steuerwerte über den tatsächlichen Verkehrswerten liegen können.

Im Steuerrecht stellt das Grundvermögen neben dem land- und forstwirt­schaftlichen und dem Betriebs­vermögen eine eigene Ver­mögens­art dar, die bei Ver­mögensüber­tra­gungen nach den Grunds­ätzen des Be­wer­tungs­rechts wertmäßig festzustellen ist. Zum Grund­vermögen gehören:

  • der Grund und Boden,
  • die Gebäude,
  • die sonstigen Bestandteile und das Zubehör,
  • das Erbbaurecht,
  • das Wohnungs­eigentum, Teileigentum, die verschiedenen Erbbaurechte nach dem Wohnungs­eigentums­gesetz, soweit es sich nicht um land- und forstwirtschaftliches Vermögen oder um Betriebs­grund­stücke handelt.

Bewertung unbebauter Grundstücke

Der Steuerwert unbebauter Grundstücke ermittelt sich nach der Grundstücksfläche und den jeweils aktuellen Bodenrichtwerten. Der Bodenrichtwert ist ein Quadratmeterpreis, der auf Basis von Kaufpreissammlungen der Gemeinden gebildet wird und einen für jedes Gemeindegebiet durchschnittlichen Lagewert für Beitragspflicht und beitragsfreies Bauland darstellt. Bodenrichtwerte werden maßgeblich von der sogenannten Geschossflächenzahl, der Nutzungsart und Grundstückstiefe geprägt. Sind keine Bodenrichtwerte verfügbar, muss der Bodenwert aus den Werten vergleichbarer Flächen abgeleitet werden. Abweichungen und Besonderheiten – wie z. B. Lage, Lärm usw. – finden keine Berücksichtigung. Die Folge ist, dass die neuen Steuerwerte teilweise über dem tatsächlichen Verkehrswert liegen können.

Bewertung bebauter Grundstücke

Je nach Art der Bebauung gelten für die Berechnung der Steuerwerte für bebaute Grundstücke das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren.

Die Anwendung dieser Bewertungsverfahren erfordert eine hohe Kompetenz im Bereich der Immobilienbewertung. Der Gesetzgeber hat jedoch durch fehlende Definitionen – u. a. bei der Anwendung des Ertragswertverfahrens (z. B., wann bei der Schätzung der üblichen Miete ein Vergleichsobjekt ähnlicher Art, Lage und Ausstattung vorliegt) – „Spielräume“ geschaffen, die zu unterschiedlichen Bewertungsergebnissen führen können.

Die einzelnen Bewertungsverfahren im Überblick

  • Vergleichswertverfahren
    Das Vergleichswertverfahren kommt für Grundstücke in Betracht, die mit weitgehend gleichartigen Gebäuden bebaut sind und bei denen sich der Grundstücksmarkt an Vergleichswerten orientiert. Das Bewertungsrecht sieht das Vergleichswertverfahren für die Bewertung von Wohnungseigentum, Teileigentum sowie für Ein- und Zweifamilienhäuser vor. Beim Vergleichswertverfahren wird der Marktwert eines Grundstücks aus tatsächlich realisierten Kaufpreisen von anderen Grundstücken abgeleitet.
  • Ertragswertverfahren
    Das Ertragswertverfahren findet Anwendung bei bebauten Grundstücken, bei denen der nachhaltig erzielbare Ertrag für die Wertschätzung am Grundstücks­markt im Vordergrund steht, sog. typische Renditeobjekte. Das Ertrags­wertverfahren kommt daher zur Anwendung bei Mietwohngrundstücken, Geschäftsgrundstücken und gemischt genutzten Grundstücken, für die sich auf dem örtlichen Grundstücksmarkt eine übliche Miete ermitteln lässt.
  • Sachwertverfahren
    Das Sachwertverfahren kommt für bebaute Grundstücke in Betracht, bei denen es für die Werteinschätzung am Grundstücksmarkt nicht in erster Linie auf den Ertrag ankommt, sondern die Herstellungskosten im gewöhnlichen Geschäftsverkehr wertbestimmend sind. Im Sachwertverfahren sind daher Wohnungseigentum, Teileigentum sowie Ein- und Zweifamilienhäuser, soweit ein Vergleichswert nicht vorliegt, Geschäftsgrundstücke und gemischt genutzte Grundstücke, für die sich auf dem örtlichen Grundstücksmarkt keine übliche Miete ermitteln lässt, sowie sonstige Grundstücke zu bewerten. Beim Sachwertverfahren wird der Wert von bebauten Grundstücken auf der Grundlage des Substanzwertes – Summe aus Herstellungskosten der auf dem Grundstück vorhandenen baulichen sowie nicht baulichen Anlagen und Bodenwert – ermittelt.
GrundstücksartMaßgeblicher Steuerwert
Grundsätzlicher Wert für alle Grundstücksarten → Gemeiner Wert (Verkehrswert)
Unbebaute Grundstücke → Bodenrichtwert

Bebaute Grundstücke

als Ein- und Zweifamilienhäuser
• wenn Vergleichswert ermittelbar
• wenn Vergleichswert nicht ermittelbar

als Mietwohngrundstück

als Wohnungs- und Teileigentum
• wenn Vergleichswert vorhanden
• wenn Vergleichswert nicht ermittelbar

als Geschäftsgrundstück
• wenn übliche Miete ermittelbar
• wenn übliche Miete nicht ermittelbar

 


→ Vergleichswert
→ Sachwert

→ Ertragswert


→ Vergleichswert
→ Sachwert


→ Ertragswert
→ Sachwert

Gemischt genutzte Grundstücke
• wenn übliche Miete ermittelbar
• wenn übliche Miete nicht ermittelbar

→ Ertragswert
→ Sachwert
Sonstige bebaute Grundstücke → Sachwert
Grundstücke im Zustand der Bebauung → Bodenrichtwert zzgl. bisher angefallener Bau(herstell)kosten

Fazit

Die einzelnen Bewertungsmethoden zur Ermittlung des Steuerwerts sind komplex und entsprechen im Wesentlichen den Methoden für die bei der Verkehrswertermittlung üblichen Verfahren.

Bei der Bewertung von Grundvermögen können die Steuerwerte über dem tatsächlichen Verkehrswert liegen. Den Betroffenen ist anzuraten, von der Möglichkeit des Nachweises eines niedrigeren Verkehrswertes mittels eines Sachverständigengutachtens Gebrauch zu machen, um den von der Finanzverwaltung festgestellten Steuerwerten entgegentreten zu können.

Zur Feststellung des für die Besteuerung beim Grundvermögen „tatsächlichen Wertes“ ist der Basar eröffnet, da objektive Maßstäbe nicht mehr zugrunde gelegt werden.

Foto: Panthermedia

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