Artikel erschienen am 16.12.2015
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Konzepte für Immobilien im Stiftungsvermögen

Von Dr. iur. Rüdiger Scheller, Braunschweig

Immobilien sind bei entsprechender Auswahl sichere Kapitalanlagen, wenn durch einen Mietermix eine Risikostreuung gegeben ist. Dies ist bei Wohn­immobilien, auch bei größeren Gewerbekomplexen der Fall, wenn mehrere Mieter vorhanden sind; „Einmieter-Objekte“ gehören i. d. R. nicht dazu, da nach Ablauf von Mietverträgen oftmals die Nachnutzung ungeklärt ist. Angesichts der derzeitigen Niedrigzinsphase mit mangelnden alternativen Anlagemöglichkeiten steigt die Bedeutung für Stiftungen, Immobilien zu erwerben.

Stiftungen können Immobilien­besitz aus vorhandenem liquidem Vermögen direkt erwerben und dem Kapitalstock hinzufügen. Auch die Beteiligung an einer sog. „Objekt GmbH & Co. KG“ und die Beteiligung an klassischen geschlossenen oder offenen Immobilien­fonds ist möglich. Aufgrund der mangelnden Einfluss­möglichkeiten auf Fonds (Auswahl der Objekte, Professionalität des Managements) sind diese genau auf Wirt­schaft­lich­keit zu prüfen, wenn Stiftungen in eine Immobilien­träger­gesellschaft inves­tieren. Die Verwaltung erfolgt, wie bei Immobilien oft üblich, durch Profi­unternehmen, die die gesamte Bandbreite abdecken, sodass in der Objekt­gesell­schaft bzw. Stiftung nur das Controlling und die gesell­schafts­recht­lichen Formalien verbleiben. Dies kann durch treuhänderische Geschäftsführung (z. B. Rechts­anwälte, Steuer­berater, Wirt­schafts­prüfer, Vermögens­verwalter) und/oder auch Stiftungen, die sich als Verwalter von Treu­hand­stiftungen positioniert haben, wie z. B. die Bürgerstiftung in Braunschweig, und die Braun­schweigische Stiftung erledigt werden.

Bei Immobilien im Stiftungs­vermögen kann Fremdkapital eingesetzt werden. Die derzeitig niedrige Zinsphase führt im Gegensatz zu anderen Anlageformen bei Stiftungen zu Vorteilen durch Hebeleffekte. Wenn eine Stiftung 40 % Eigenmittel und 60 % Fremdkapital bei niedrigen Zinsen von derzeit unter 2 % im Langfristbereich einsetzt, entstehen Liquiditätsvorteile für die Stiftung.

Bei der Auswahl der Objekte wird die Bank Vorgaben einbringen, sodass eine Selektion erfolgt, die eine verbesserte Sicherheits­struktur zur Folge hat. Dies ist bei Fremd­kapital­ein­satz sinnvoll, da Risiken zum Verlust von Eigenkapital führen können. Aufgrund der Vorgaben der Stiftungsaufsicht sollte zusätzlich ein Wirtschafts­prüfer oder Steuer­berater die Plausi­bilität der Wirt­schaft­lichkeit überprüfen. Dieses Modell empfiehlt sich bei kleineren Stiftungen, die nicht genügend Eigenkapital haben, um eine Immobilie vollständig aus Eigenkapital zu finanzieren. Bei diesen wirkt der Hebeleffekt auch stärker, da die niedrigen Anlagezinsen aus Kapitalvermögen häufig kaum ausreichen, um die laufenden Kosten zu decken, sodass ein Substanzverzehr droht.

Eine Nießbrauchlösung ist für Privatpersonen geeignet, die eine gemeinnützige Stiftung errichten und die steuerlichen Vorteile bei der Stiftungs­errichtung nutzen wollen. Der Stifter behält sich lebenslang, zeitbegrenzt oder quotal den Nießbrauch vor. Die Stifter können auf diesem Weg bereits in der Gründungsphase der Stiftung, ohne erhebliche Barmittel einzusetzen, steuerliche Vorteile genießen.

Wenn eine 100%ige Nießbrauchregelung gewollt ist, stehen der Stiftung aus den Erträgen der Immobilie zunächst keine Mittel zur Verfügung, sondern sie dienen dem Stifter zu seinen Lebzeiten als Aufstockung der Rente und zur sonstigen Verwendung. Der Stifter kann aber Nießbrauchzuflüsse teilweise zustiften oder spenden, um so den Stiftungszweck zu fördern.

Eine Immobilien­investition als Anlage für Stiftungen wird schon seit Langem praktiziert, stellt aber eine in heutiger Zeit stärker in den Fokus gerückte Alternative zur wert­hal­tigen Sicherung des Stiftungsvermögens dar.

Fazit

Durch die komplizierte Vertrags­gestaltung ist grundsätzlich eine vorherige Abstimmung mit Stiftungs­aufsicht und Finanzamt notwendig, die durch einen Steuerberater oder Rechtsanwalt koordiniert werden sollte.

Foto: Panthermedia/Jacques Palut

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